マンション購入にかかる6つの税金とは？住宅ローン控除などの税金対策も解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

マンションを購入したら発生する6つの税金

マンションの購入に伴って発生する6つの税金をまとめると、下記の表のようになります。

それぞれの税金の概要、税額と計算方法、具体的な支払いのタイミングについて解説します。

マンション購入時に発生する税金

マンション購入時に発生する税金は消費税、不動産取得税、登録免許税及び印紙税の4つです。

消費税

消費税とは、商品・製品の販売やサービスの提供等に課税される税金のことです。
消費税を負担するのは消費者ですが、納めるのは事業者となります。

マンション購入時に消費税がかかるのは、以下のようなケースです。

「個人」が売主になっている中古マンションには、消費税は課されません。
また消費税がかかるのは建物部分のみであり、土地部分については非課税とされています。

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不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物、マンションなど不動産を取得した人に対して、当該不動産の所在する都道府県が課税する税金のことです。

不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で計算されます。

課税標準額は売買金額や建築費用とは異なります。
原則として固定資産評価基準による評価額で、市町村の固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額が用いられます。

なお、宅地又は宅地評価されている土地を2021年3月31日までに取得した場合の課税標準額は、特例措置により固定資産税評価額の2分の1となります。

マンションを購入したら、都道府県が定める期限日までに不動産購入の申告をします。
この申告を怠ると、不動産取得税の軽減措置が受けられないケースがありますので注意しましょう。

都道府県から納税通知書が送付されてきたら納税します。
しかし納税通知書の到着が、上記の申告から1年前後になるケースもあるため、事前に都道府県に確認をしておくことをおすすめします。

登録免許税

登録免許税とは、マンションの所有権の保存登記や移転登記、住宅ローンを利用した場合の抵当権設定登記にかかる税金のことです。

登録免許税の税額は、所有権の保存登記や移転登記では「課税標準×税率」、抵当権設定登記では「借入金額×税率」によって算出されます。
課税標準には固定資産税評価額が用いられます。

登記の種類、税率を下表にまとめました。

※1：2021年4月1日からは2％
※2：自己居住用で床面積が50㎡以上、取得後1年以内に登記するなどの条件を満たすことが必要（2022年3月31日まで）

なお、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅など更に税率が軽減されるケースがあります。
登録免許税は、登記手続きに際して現金又は収入印紙で納付します。

印紙税

マンション購入の売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書は、課税文書に該当します。
そのため印紙税法によって、印紙税を国に納めることが定められています。

印紙税は売買金額や住宅ローンの借入金額によって変わります。
税額は下表のとおりです。（印紙税・抜粋）

購入した納税額相当の収入印紙を課税文書に貼付け、消印をすることで、印紙税の納付は完了します。

マンション購入後に発生する税金

マンション購入後に発生する税金は、固定資産税と都市計画税の2つです。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点において土地や建物、マンションなどの不動産や有形償却資産を所有している人に対して、当該不動産の所在する市町村（東京都23区については東京都）が不動産等の価格に応じて毎年課税する税金のことです。

固定資産税の税額は「課税標準額×税率」で計算されます。

課税標準額は、原則として固定資産税評価額が用いられますが、軽減措置などの適用により、必ずしも固定資産税評価額と一致するものではありません。

税率は1.4％が標準税率ですが、独自に設定することも認められています。

納税通知書の送付時期、納期限など市町村によって違いがありますので、詳しくは各自治体に問い合わせましょう。

都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点において原則として市街化区域内に存する土地や建物、マンションなどの不動産を所有している人に対して、当該不動産の所在する市町村（東京都23区については東京都）が不動産の価格に応じて毎年課税する税金のことです。

固定資産税と同じ納税通知書になっており、合わせて納付するのが一般的です。

都市計画税の税額は「課税標準額×税率」で計算されます。
課税標準額は固定資産税と同様に、原則として固定資産税評価額が用いられますが、軽減措置などが適用されることがあります。

税率は標準税率が0.3％ですが、独自に設定することも認められています。

マンション購入時の税金シミュレーション

マンションを購入するときの税金は、合計でいくらほどかかるのでしょうか。
シミュレーションで確認していきましょう。

試算条件は、以下のとおりです。

試算の結果、3,000万円のマンションを購入すると、379,000円の税金がかかる結果となりました。

また税金と合わせて　仲介手数料や住宅ローンの融資事務手数料、司法書士への報酬など、状況に応じてさまざまな諸費用がかかります。

マンションを購入するときは、税金や手数料などがいくらかかるのかを不動産会社に確認したうえで慎重に資金計画を練ることが重要です。

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マンション購入時の税金対策をチェック

マンション購入は大きな買い物です。
税金の軽減措置や控除の制度を知り、負担を減らすことも大切でしょう。
ここからはマンション購入時に知っておきたい税金対策について解説します。

不動産取得税の軽減措置

マンションの不動産取得税は、一定の要件を満たすと軽減措置が適用され大幅に減額されます。

不動産取得税の軽減措置は、建物と土地で内容が異なります。

床面積が50㎡以上240㎡以下の建物の軽減措置の概要は下表のとおりです。
（耐震基準に適合しない中古マンションは、条件が厳しいため記載を省略しています。）

※1：新耐震基準に適合した建物又は1982年1月1日以降に建築された建物であること。
※2：建物の新築年月日により控除額が変わります。

マンションの土地は、2024年（令和6年）3月31日までに取得した場合には特例措置により課税標準額が評価額の2分の1となります。
一般的にマンションの場合は建物の軽減の条件を満たしていれば、軽減措置の適用により次のうちいずれか高い金額を税額から控除できます。

不動産取得税の軽減措置の適用は、都道府県の担当窓口への申告が必要です。
適用を受ける軽減措置によって必要書類も変わるため、不明点があれば担当窓口にて確認しましょう。

登録免許税の軽減措置

登録免許税は、所定の要件を満たすと税額を計算する際の税率が軽減されます。
登録免許税の本則税率と、軽減措置が適用されたあとの税率は、以下のとおりです。

軽減措置が適用される期限は、次のとおりです。

建物部分の軽減措置が適用されるのは「個人の住宅の用に供される床面積50㎡以上の家屋」を取得したときです。

また中古住宅を取得する場合は「昭和57年1月1日以降に建築されたもの又は一定の耐震基準等に適合するもの」という要件を満たさなければなりません。

特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅などを取得した場合、所定の要件を満たすと以下の軽減税率が適用されます。

固定資産税の軽減措置

住宅用途のマンションには、固定資産税の軽減措置があります。
当該軽減措置の適用に際して申告は不要です。
市町村が適用後の固定資産税の課税をします。

土地

※1：1戸当たりの土地の面積は、マンションの敷地面積を戸数で割った面積です。
※2：軽減措置は建物の課税床面積の10倍までの土地面積に対して適用となります。

建物（新築から5年を経過しないマンション）

認定長期優良住宅の認定を受けているマンションは、軽減の措置期間が新築後7年間となります。

土地に適用期間の設定はありませんが、建物については適用期間が終了すると適用部分の固定資産税が2倍となるので注意しましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は住宅ローン減税とも呼ばれており、正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

取得した住宅に入居したタイミングが、2022年1月〜2025年12月末のあいだである場合「年末時点における住宅ローンの残高の0.7％」が、所得税から控除されます。
所得税から控除しきれない場合には、限度はありますが住民税から控除されます。

控除期間は、以下のとおりです。

床面積、所得、ローンの返済期間などの条件がありますが節税効果が高い制度です。
住宅ローンを利用する場合には、住宅ローン控除の適用可否について確認しましょう。

住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しく解説しております。

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住宅資金贈与非課税の特例

住宅資金贈与非課税の特例は、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅を新築・取得・増改築等をするための資金を贈与されたときに適用できる制度です。

この特例を適用できると、贈与税の基礎控除額110万円に加えて以下の金額までの資金贈与が非課税となります。

マンション購入時の税金を払わないとどうなる？

不動産取得税や固定資産税などの税金を期日までに支払わず滞納をすると、督促状が送付されてきます。

督促状が届いても納税をしない場合は、電話や訪問による催告が行われます。
それでもなお納税しない場合は、給与や不動産などが差し押さえられてしまいかねません。
また期日までに納税しない場合は「延滞税」というペナルティが課せられます。

そのため納税通知書が届いたら期限内に必ず納税するようにしましょう。

経済的な理由で期日までの納税が難しい場合は、市区町村に相談することが大切です。
税金の分割払いや納税の猶予などを受けられる可能性があります。

マンション売却時にかかる税金

将来的にマンションを売却して利益（譲渡所得）を得た場合、所得税や住民税がかかる可能性があります。

所得税（譲渡所得税）

所得税とは、給与所得や事業所得など個人の所得に対してかかる税金のことです。

マンションを含む不動産を譲渡することで発生した譲渡所得も、所得税の課税対象です。
譲渡所得にかかる所得税は「譲渡所得税」といわれることもあります。

所得税の課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）の計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得税は「分離課税制度」が採用されているため、給与所得など他の所得とは合計せずに分けて税額を計算します。

課税譲渡所得にかかる税率は、不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。
税率は、次のとおりです。

譲渡所得の金額が同じであっても、所有期間が5年を超えたときにマンションを売却した方が所得税率は低くなるため、納税額は少なくなります。

住民税

譲渡所得には、住民税も課税されます。
課税譲渡所得金額の計算方法は、所得税と同様です。

所得税の納付先は国であるのに対し、住民税は不動産がある自治体（市区町村）に納める点が異なります。

住民税の税率や所得税率とあわせた合計税率は以下のとおりです。

※2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。上記は、復興特別所得税を合算した税率です。

所得税と同様に、所有期間5年超の方が税率は低く設定されています。

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まとめ

マンション購入に際しては、多くの税金が課税されます。
マンションは購入代金だけでも高額な負担となります。
少しでも負担を軽くするために税金の仕組みを理解して、軽減措置の適用や控除の条件をチェックし、申告が必要なものは忘れずに行いましょう。

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