住宅ローン控除には築年数制限がある！古い中古住宅でも控除を受ける方法は？

遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本　圭祐（きしもと　けいすけ）

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宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級

住宅ローン控除の築年数制限

住宅ローン控除の対象となる住宅には、築年数による制限が設けられています。
建物の構造別の築年数制限は以下のとおりです。

• 耐火建築物（コンクリート造のマンションなど）：25年
• それ以外の建物（木造・軽量鉄骨造など）：20年

築年数の数え方

築年数を確認する方法はいくつか存在します。
比較的確認が容易なのは以下の3つの方法です。

築年数が古くても住宅ローン控除を受けるためには

建物の築年数が住宅ローン控除の基準をオーバーしている場合でも、所定の耐震基準を満たしていることを証明できれば、住宅ローン控除を受けることは可能です。

耐震基準に適合していることを証明するには、控除の申請の際に各種証明書を提出しなければなりません。
ただし、基準に満たない場合は改修工事が必要です。

入居前に改修工事を行い、住宅ローン控除の適用対象となった物件への入居までは、以下の流れで進行します。

1. 物件を購入する
2. 物件の検査を行う
3. 証明書の申請
4. 引渡しを受ける
5. 耐震工事の施工を行う
6. 耐震基準適合書など各種証明書の発行を受ける
7. 入居

耐震基準の適合を証明する書類として利用できるのは「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」の3種です。

耐震基準適合証明書

耐震基準適合証明書は、新耐震基準を満たした建物であることを証明する書類です。所定の検査機関に申請後に取得します。

耐震基準適合証明書の申請方法

耐震基準適合証明書の取得の流れは、売主が申請する場合、買主が仮申請する場合とで異なりますが以下のとおりです。

取得の流れ（売主が申請する場合）

1. 耐震基準適合証明書の申請（売主）
2. 検査機関による現地調査
3. 耐震補強工事の施工（必要に応じて）
4. 証明書の発行を受ける
5. 買主に引渡し

取得の流れ（買主が仮申請する場合）

1. 耐震基準適合証明書の仮申請（買主）
2. 買主に引渡し
3. 検査機関による現地調査
4. 耐震補強工事の施工（必要に応じて）
5. 証明書の発行を受ける
6. 入居

買主が仮申請を行い証明書を取得する場合、入居までに補強工事と証明書の発行が必要です。
引渡し後に手続きすると、住宅ローン控除の対象とならないため注意しましょう。

既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）

既存住宅性能評価書は、第三者による中古住宅の性能の評価を記した書類です。
耐震等級にはランク付けがあり、このうち住宅ローン控除を利用できるのは、等級1から等級3の評価を受けた建物です。

既存住宅性能評価書の申請方法

住宅性能評価書の取得の流れは、申請者によって異なりますが以下のとおりです。

取得の流れ（売主が申請する場合）

1. 既存住宅性能評価書の申請（売主）
2. 書類・建築図面の審査と現況調査
3. 評価の留保（耐震等級が基準に満たない場合）
4. 補強工事（必要に応じて）
5. 再検査（必要に応じて）
6. 住宅性能評価書の発行
7. 買主に引渡す

取得の流れ（買主が仮申請を行う場合）

1. 既存住宅性能評価書の仮申請（買主）
2. 買主に引渡し
3. 書類・建築図面の審査と現況調査
4. 評価の留保（耐震等級が基準に満たない場合）
5. 補強工事（必要に応じて）
6. 再検査（必要に応じて）
7. 住宅性能評価書の発行
8. 入居

既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅に瑕疵（隠れた欠陥）が発見された場合、修繕費用を補償してくれる保険の一種です。
「保険付保証明書」は、この保険への加入を証明する書類です。
加入にあたり住宅の検査が必要となることから、保険への加入によって耐震性能を証明できます。

既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書の申請方法

取得の流れ

1. 保険の加入手続き（付保証明書の申請）を行う
2. 実地検査を行う
3. 補強工事（必要に応じて）
4. 再検査
5. 付保証明書の発行
6. 引渡し

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除の申請手続きの方法は、1年目と2年目で異なります。
1年目は確定申告、2年目以降は確定申告または年末調整で手続きを行います。

初年度は確定申告

初年度は、住宅ローン控除を利用したい方全員が確定申告を行います。
一般的な必要書類は以下のとおりです。

築年数オーバーの住宅で控除を受ける場合、上記の必要書類に加え、前述の各種証明書もあわせて提出します。

住宅ローン控除1年目の必要書類については、こちらの記事で詳細を解説しています。
こちらも参考にしてください。

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2年目以降は確定申告 or 年末調整

2年目以降、給与所得者は年末調整で、個人事業主などは確定申告で申請を行います。

2年目以降の年末調整の手続きに関しては、こちらの記事を参照してください。

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【まとめ】住宅ローン控除は築年数を要確認

中古住宅を購入し、住宅ローン控除を利用する場合、築年数を確認しましょう。
構造に応じて20年または25年の制限があり、基準の築年数をオーバーしていると耐震性能の各種証明書が必要です。

証明書の取得には1か月以上かかることがほとんどです。
性能検査の結果補強工事が必要であれば、取得までの期間はさらに長くなります。
証明書の取得は余裕を持って準備するようにしましょう。
（執筆者：いちはらまきを）

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