フラット35の審査基準をわかりやすく解説！落ちた場合の対処法は？

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

フラット35とは？

そもそもフラット35とは、どのような住宅ローンなのでしょうか？

フラット35は、都市銀行やネット銀行、信用金庫、住宅ローンを専門に取り扱う金融機関などから申し込めます。
借入れる金融機関によって、金利の値や借入時に支払う手数料などが異なります。

一般の住宅ローンとの違い

金融機関は、フラット35以外にも独自の住宅ローンを取り扱っています。
フラット35と一般の住宅ローンの主な違いは、以下の通りです。

選択できる金利タイプ

フラット35で選択できる金利タイプは、全期間固定金利のみです。
対して一般の住宅ローンでは、完済までに金利が変動する可能性がある「変動金利」や、借入から5年や10年などの一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」を選べます。
また、フラット35ではない独自の全期間固定金利を取り扱う金融機関もあります。

保証料の有無

保証料とは、住宅ローンの返済が滞ったときに残債を肩代わりする保証会社に対して支払う手数料です。

フラット35を借り入れる場合、保証会社を利用しないため保証料はかかりません。
一般の住宅ローンは、金融機関によっては保証料を支払う必要があります。

※ネット銀行のように、保証会社を利用しない金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを組んだときも保証料はかかりません。

団体信用生命保険の加入義務

団体信用生命保険は、住宅ローンを返済する人が亡くなったり所定の重い障害状態になったりしたときに、保険金が支払われて残債が0円となる保険です。

一般の住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が融資の条件となっている代わりに、保険料は原則として金融機関が負担します。

一方のフラット35は、団体信用生命保険（新機構団信）への加入が必須ではありません。
借入金利から0.2%を差し引くことで、新機構団信に加入することなくフラット35を借り入

フラット35のメリット

フラット35のメリットは、以下の2点です。

毎月の返済額が完済まで変わらない

フラット35は、全期間固定金利であるため、借入れたときに毎月の返済額や総返済額が確定するため、金利上昇に対する不安を抱えることなく返済できます。
子どもの進学資金や、老後資金などを準備する計画も立てやすいといえるでしょう。

融資審査に通過しやすい

フラット35は、自営業やフリーランス、転職したばかりの人など、一般的に審査に通過しにくい人でも、融資が承認されやすいといわれています。
年収に占める返済額の割合や借入時の年齢、購入する住宅の床面積などが要件を満たしていれば、審査に通過できる可能性があるためです。

フラット35のデメリット

一方でフラット35には、以下のデメリットがあります。

借入れた当初の金利が高い

フラット35は、全期間固定金利であるため、借入れた当初の金利が変動金利よりも高く設定されています。
フラット35を借入れてから完済までに、世の中の金利が変わらなかったときや低下したときは、毎月の返済額や総返済額が変動金利で借入れたときよりも高くなります。

購入する住宅が所定の要件を満たす必要がある

フラット35を借入れるためには、省エネルギー性能や耐久性能などが一定の水準を満たす住宅を購入・新築しなければなりません。
フラット35が定める床面積や技術水準を満たしていない住宅を取得する場合は、フラット35以外の住宅ローンを検討する必要があります。

フラット35の審査基準

フラット35の審査基準は、以下のとおりです。

• 申込時の年齢が70歳未満
  ※親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の人でも借入れできる場合がある
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者
• 年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準を満たす
  ・年収400万円未満：30%以下
  ・年収400万円以上：35%以下
  ※年間合計返済額にはフラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローンなども含める
• 借入額が100万円以上8,000万円以下
• 借入期間が15年以上
  ※申し込んだ本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上
  ※「80歳－申し込み時の年齢」または35年のどちらか短いほうが上限
• 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している
• 取得する住宅の床面積
  ・一戸建て、連続建ておよび重ね建て：70㎡
  ・共同建て（マンション等）：30㎡

フラット35を申し込む金融機関によって、審査基準は異なる場合があるものの、基本的には上記の基準に適合しているかどうかが審査されます。

フラット35と一般の住宅ローンの審査の違い

フラット35と金融機関が独自で取り扱う住宅ローンは、借り入れる人の年収や年齢などに応じて、融資の可否や借入上限額などが異なる点は変わりません。

一方でフラット35は、年収に占める年間返済額の割合や借入額など、融資条件に設定されている項目を重視して審査が行われます。
一般の住宅ローンの審査では、勤続年数や雇用形態、勤務先などをもとに、借り入れる人の収入の安定性が重要視される点が異なります。

またフラット35は、取得するマイホームの省エネ性能やバリアフリー性能などが、一定の基準に適合していなければ借入ができません。
一般の住宅ローンは、マイホームの担保価値は審査されるものの、環境性能は基本的に審査の結果に影響しません。

フラット35の審査の流れと審査期間

新築住宅を購入する場合、フラット35を借入れる流れは、以下のとおりです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借入れた人が亡くなったり所定の重い障害状態になったりしたときに、保険金で残りのローンが完済される保険です。

本審査に通過したあと、金融機関・住宅金融支援機構と金銭消費貸借契約を結ぶ際は、マンションの建築事業者から受けとった「適合証明書」が必要です。
戸建て住宅を建設するときは、フラット35を借入れる人が検査機関に設計検査の申請をして検査を受け、適合証明書を交付してもらう必要があります。

フラット35の審査期間は、事前審査を申し込んでから、本審査の結果がわかるまで約1〜3週間です。

フラット35の審査に必要な申込書類

フラット35の審査を申し込むときに必要となる書類は、取得する住宅の種類によって異なります。
申し込み時に必要となる書類は、以下の通りです。

住宅を建設する場合

• 借入申込書
• 所得を証明する書類
• 給与所得のみの人：特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書など
• 上記以外の人：納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）など
• 建設費が確認できる書類（建物の工事請負契約書の写しなど）
  ※ 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、「土地の売買契約書（写）等」、土地取得費の確認書類も必要です。
• 土地の登記事項証明書

新築住宅を購入する場合

• 借入申込書
• 所得を証明する書類
• 給与所得のみの人：特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書など
• 上記以外の人：納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）など
• 売買金額が確認できる書類：売買契約書の写しなど
• 住宅の登記事項証明書（建物の工事請負契約書の写しなど）
  ※フラット35を申し込むときにすでに住宅が竣工している場合
• 土地の登記事項証明書

中古住宅を購入する場合

• 借入申込書
• 所得を証明する書類
• 給与所得のみの人：特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書など
• 上記以外の人：納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）など
• 売買金額が確認できる書類：売買契約書の写しなど
• 住宅の登記事項証明書（建物の工事請負契約書の写しなど）
• 土地の登記事項証明書

フラット35の審査は自営業でも通りやすい？

フラット35は、一般の住宅ローンと比較して、自営業者でも審査に通過しやすい傾向にあります。

自営業者の場合、3期連続して黒字でなければ、基本的に一般の住宅ローンは組めないといわれています。
また審査時には、原則として3期分の決算書の提出が必要です。

一方でフラット35は、確定申告書は2年分必要ですが、返済負担率の条件を満たしているかは直近1年分の所得で判定されます。
そのため3期連続して黒字でない人や、開業して間もない人でもフラット35であれば、審査に通過できる可能性があります。

また年収に占める年間合計返済額の割合を計算する際に、事業の融資は含まれません。
そのため多額の事業融資を受けていても、フラット35を借り入れできる可能性があります。

フラット35の審査に落ちる可能性はあるの？

フラット35は公的な融資であり、民間の金融機関より審査に通りやすい傾向にあるとはいえ、審査に落ちてしまう場合もあります。
ここでは、フラット35の審査に落ちてしまう代表例を解説します。

クレジットカードや携帯電話の分割払いなどを滞納したことがある

フラット35の審査に通過できない人は、クレジットカードや携帯電話の分割払いなどを長期間にわたって滞納し、信用情報に傷がついていることが多いです。
フラット35を含む住宅ローンの審査時に金融機関は、借入れを申し込んだ人の信用情報を専門機関に照会して確認します。

フラット35以外に多額の返済を抱えている

フラット35を借入れる場合、毎月の返済額が年収に応じて決まる一定割合（返済負担率）の範囲内に収まっていなければなりません。
毎月の返済額には、フラット35だけでなく他の住宅ローンや自動車ローン、教育ローン、リボ払いの返済なども含まれます。

住宅の担保価値が低い

金融機関は、住宅ローンを融資する代わりに購入・新築予定の住宅を担保とします。
そして、住宅ローンを借入れた人が返済を長期間に滞納したとき、金融機関は担保にしている住宅を差し押さえて競売にかけ、融資したお金の回収を試みるのです。

私道に面している住宅や構造が特殊である住宅は、担保価値が低い傾向にあります。
担保価値が低いと、返済を滞納されたときに競売にかけても高値で売れず、融資金を回収できないかもしれません。

フラット35の審査に落ちた場合の対処法

フラット35の審査に落ちてしまったからといって、諦める必要はありません。
フラット35の審査に通過できなかった方は、ここで紹介する対処法を試してみると良いでしょう。

なお金融機関は、基本的に住宅ローンの審査を落ちた理由を教えてくれないため、審査に通過できなかった原因を考えた上で対処する必要があります。
また再度フラット35を申し込む場合は、前回の申し込みから半年以上の間隔をあけるようにしましょう。

自己資金を増やして再度審査を申し込む

返済負担率の高さが原因でフラット35の審査に落ちたと考えられる場合は、自己資金の割合を増やして借入額を減らすと良いでしょう。
自己資金を増やして借入額を減らすと、返済負担率が低下するため審査に通過しやすくなる可能性があります。
自己資金を増やす方法は、貯蓄から捻出するほかにも親や祖父母に資金援助を依頼するのも方法です。

ペアローンを利用する

ペアローンとは、夫婦や親子が2本の住宅ローンを組むことです。
ペアローンを組むことで1人あたりの借入額を減らせます。

例えば購入を予定している住宅の価格が、4,000万円であったとしましょう。
世帯主1人では、4,000万円のフラット35を借入れるのが難しい場合、世帯主が2,500万円、配偶者が1,500万円のペアローンを組むと、審査に通過できる可能性が高まります。

ただし夫婦でフラット35を申し込む場合は、子どもの出産や育児の休暇を取得して収入が下がっても、返済を継続できるのか慎重に検討しましょう。

取得する物件を変更する

物件価格が高額であると、フラット35の借入額が高くなって審査に落ちやすくなってしまいます。
そこで住宅購入予算を減らして、借入額を少なくするとフラット35の審査に通過しやすくなるでしょう。

また物件の担保価値が低いと想定される場合は、担保価値が高い物件を探すのも方法です。

他のローンを返済する

自動車ローンや教育ローンなどを返済すると、返済負担率が下がってフラット35の審査に通過できる可能性が高まります。

複数の金融機関に申し込む

銀行や信用金庫など民間の金融機関は、独自の住宅ローンを取り扱っており、審査基準が異なります。
フラット35の審査に落ちてしまっても、民間の金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを借入れできる場合があるため、検討してみると良いでしょう。

【まとめ】フラット35の特徴と審査基準を理解しよう

フラット35は、年収に応じて決まる返済負担率や借入時の年齢など、所定の要件を満たしていれば借入れできる可能性が高い住宅ローンです。
フラット35を申し込む際は、審査基準に該当しているかどうかを確認しておきましょう。

ただしフラット35の審査条件に当てはまっていても、安易に借入れを決めるのはおすすめできません。
住宅ローンの返済は長期にわたるため、借入れる前に信頼できる不動産会社に相談のうえ、入念に資金計画を立てることが大切です。
（執筆者：品木彰）

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