中古マンション購入時の仲介手数料とは？計算方法や無料になるケースを解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

中古マンション購入時の仲介手数料は不動産会社への報酬

仲介手数料は、マンションの売買を仲介してくれた不動産会社に成功報酬として支払う金銭です。

中古マンションを購入するとき、購入希望者は不動産会社に依頼して物件を探してもらい、売主とのあいだで結ぶ売買契約を仲介してもらうのが一般的です。
購入するマンションが見つかり売買契約が成立したら、買主は仲介してくれた不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は、原則として売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払います。
またマンションの売買契約が成立しない限り、不動産会社から仲介手数料を請求されることはありません。

中古マンションの仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
法定上限額の計算方法は、以下のとおりです。

ただし実際には「物件価格×3%+6万円」の速算式を用いて、仲介手数料の上限額を計算するのが一般的です。

例えば中古マンションの物件価格が3,000万円である場合、仲介手数料の上限額は3,000万円×3%+6万円＝96万円（税抜）です。

仲介手数料の相場はいくら？

「物件価格×3%+6万円」で計算される上限額を目安のひとつにするといいでしょう。

以下は、物件価格ごとの仲介手数料の上限額です。

仲介手数料には消費税がかかる？

仲介手数料には消費税がかかります。
消費税が商品の販売やサービスの提供に対してかかる税金であるためです。

不動産会社に仲介を依頼した場合「売主の代わりに買主を探す」というサービスを提供してもらうため、無事に成約したときは仲介手数料とあわせて消費税を支払う必要があります。

先ほどの物件価格が3,000万円の事例では、消費税率が10%である場合、税込みの仲介手数料の上限額は105.6万円（96万円+9.6万円＝105.6万円）となります。

仲介手数料と手付金の違い

マンションの売買契約を結ぶとき、買主は売主に「手付金」を支払うのが一般的です。
手付金とは、買主と売主それぞれに売買契約の解約権を与えるために支払われる金銭です。

例えば契約を結んでから物件が引き渡されるまでに、買主の都合で契約をキャンセルする場合、売主に支払った手付金は戻ってきません。
売主の都合で契約をキャンセルする場合、買主に手付金を返還したうえでさらに同額を支払う必要があります。

一方で仲介手数料については、買主と売主どちらの都合であっても、契約がキャンセルになった場合は返還されます。

中古マンションの仲介手数料が無料になるケース

マンションを購入する際も、条件によっては仲介手数料が無料になる場合があります。
具体的なケースを見ていきましょう。

不動産会社から中古マンションを購入するケース

不動産会社が直接販売している中古マンションを購入する場合、仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産会社が買主と売主を仲介していないためです。

個人間で直接中古マンションの売買をするケース

個人の売主から中古マンションを直接購入する場合は、不動産会社の仲介を利用していないため、仲介手数料の支払いは不要です。

ただし、仲介手数料を支払いたくないという理由で、個人間売買をしようとするのは避けた方が賢明でしょう。

個人間で不動産の売買契約を結ぶ場合、買主探しや売買契約書の作成なども自分自身で行わなければなりません。

売主とトラブルに発展する可能性も高まるため、中古マンションを購入するときは不動産会社に仲介を依頼した方が安心です。

新築マンションを購入するケース

新築マンションの多くは、売主が不動産会社です。

不動産会社が個人の売主と買主を仲介するわけではないため、新築マンション購入時は基本的に仲介手数料を支払う必要はありません。
しかし新築マンションは、仲介手数料の支払いがない代わりに販売する際の広告費や人件費などが販売価格に上乗せされています。

新築マンションを売り出す際は、テレビやホームページ、折り込み広告などさまざまな媒体で広告活動が行われるため、広告費は中古マンションよりも高くなるのが一般的です。

新築マンションと中古マンションのどちらにするかを検討する際は、仲介手数料だけでなく、物件を取得する際に支払う合計金額に着目することが大切です。

仲介手数料は値引き交渉できる？

仲介手数料に下限はなく、法定上限額を超えなければ不動産会社が金額を自由に設定できます。
そのため、買主と不動産会社の交渉次第では、仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできない

マイホーム購入時のコストを抑えたいからといって、仲介手数料が無料の不動産会社に依頼したり、安易に値下げ交渉をしたりするのはおすすめできません。

中古マンションの売買では、買主と売主をそれぞれ別の不動産会社が仲介する場合のほうが多いため、仲介手数料が無料または極端に安い価格になるケースは限られています。
仲介手数料の安さにこだわりすぎると、不動産会社の選択肢を狭めてしまうでしょう。

また仲介手数料は不動産会社にとっての売上であるため、安易に値下げ交渉をすると担当者のモチベーションを低下させてしまうかもしれません。
希望するマンションを真剣に探してくれる不動産会社なのであれば、仲介手数料を支払ってでも任せる価値はあるといえます。

中古マンション購入時における仲介手数料の注意点

中古マンション購入時における仲介手数料の注意点は、以下の2点です。

仲介手数料を支払うタイミングを知っておく

仲介手数料は、マンションの売買契約を結ぶときと物件が引き渡されるタイミングで半額ずつ支払うのが一般的であるため、事前に資金を準備しておきましょう。

例えば仲介手数料が100万円であった場合、売買契約時に50万円、引き渡し時に50万円を支払います。
手付金の額も合わせると、売買契約時に数百万円の資金が必要になることもあるのです。

仲介手数料や手付金は、原則として現金振込で支払うため、支払のタイミングまでに指定の金額を用意しておきましょう。

どこまでの費用が仲介手数料に含まれるか知っておく

仲介手数料には、営業担当者の人件費や物件の広告宣伝費などが含まれています。

買主や売主が不動産会社に対して支払うのは、基本的に仲介手数料のみです。
「特注でチラシを作成してもらった」のような特別な依頼をしない限り、仲介手数料以外の金銭を請求されることはありません。

マンションの売買契約を結ぶときは、特別な依頼をしていないにもかかわらず不動産会社から仲介手数料以外の費用を請求されていないか確認しましょう。

仲介手数料は住宅ローンに組み込める？

金融機関によっては、仲介手数料を住宅ローンの借入額に組み込むことが可能です。
ただし、中古マンションの購入価格と仲介手数料の金額が、借入可能額の範囲内に収まっていることが条件です。

住宅ローンの借入可能額は、借り入れる人の年収や勤続年数、他の借り入れ状況、取得する物件の担保評価など、さまざまな要素で決まります。
仲介手数料を含めて借り入れをするときは、借入可能額の範囲内に納まるかどうかを金融機関に確認しましょう。

また仲介手数料を含めて住宅ローンを組むと、毎月の返済負担が増えてしまい、家計を圧迫するリスクもあります。
そのため仲介手数料は、できる限り自己資金で支払うことをおすすめします。

【まとめ】中古マンションの購入時は仲介手数料の理解が不可欠

仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社に対して支払う成功報酬です。
法律によって「物件価格×3%+6万円（税抜）」が上限と定められています。
仲介手数料を法定上限額に設定する不動産会社もあれば、値引きしている不動産会社もあります。
仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料の金額を確認することが大切です。

ただし仲介手数料が安い不動産会社を選べば良いわけではありません。
仲介手数料がかかる不動産会社であったとしても、親身になってマンションを探してくれるのであれば依頼する価値は高いでしょう。
（執筆者：品木 彰）

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