中古マンションの購入時に消費税がかかるケースは？課税対象か見分ける方法も解説

遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本　圭祐（きしもと　けいすけ）

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宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級

中古マンションの購入時に消費税がかかるケース

消費税は、事業者が販売するモノやサービスに対して課せられる税金です。
そのため「誰が販売するか」で消費税の課税対象かどうかが変わります。

中古マンションの売買においては、売主が法人であれば消費税がかかりますが、個人が売主のときは消費税はかかりません。

消費税がかかるのは売主が「法人」の場合

不動産会社をはじめとした法人が売主となって販売する中古マンションを購入すると、消費税の課税対象となります。

例えば不動産会社が個人から買い取って、リフォームやリノベーションを施して再販をして売り出しているマンションを購入したときは、消費税がかかります。

消費税がかからないのは売主が「個人」の場合

不動産会社が仲介して販売しているマンションは、売主が個人となるため購入しても消費税は課せられません。

市場に出回っている中古マンションの多くは、売主が個人であり不動産会社が仲介をして販売されています。
そのため中古マンションを購入したとき、購入価格に消費税が課せられるケースのほうが少ないでしょう。

中古マンションが消費税の課税対象か見分ける方法

中古マンションの実際の価値を知るためにも、消費税が課税されるか確認することが大切です。

例えば販売価格が3,000万円であり消費税が150万円だと、実際の中古マンションの価値は2,850万円であるといえます。

中古マンションの販売価格は、基本的に税込表示であるため、価格欄を見るだけでは消費税の課税対象か判断するのは困難です。

そこで検討している中古マンションが消費税の課税対象なのか判断するときは広告にある「取引態様」を確認しましょう。
また広告の価格欄を見るだけで、消費税の課税対象か判断できることもあります。

取引態様を確認する

中古マンションの広告には、不動産会社が取引するときの立場を表示する「取引態様」が記載されているのが一般的です。
消費税がかかるのは、取引態様の欄に「売主」と記載されているときです。

取引態様に「代理」と記載されている場合、消費税は課せられません。
代理は、不動産会社が売主に代わって中古マンションを販売する取引態様のことです。

取引態様が「媒介」または「仲介」である場合は、売主が個人なのであれば消費税は非課税となります。
媒介と仲介は、不動産会社が買主と売主を仲介する取引態様です。

媒介や仲介であっても、売主が法人であれば消費税の課税対象です。
広告やチラシだけでは、売主が個人か法人か判断できないため、詳細は不動産会社に問い合わせて確認すると良いでしょう。

価格表示を確認する

折り込みチラシやインターネットの広告の価格欄を見ても、消費税が課せられるマンションかどうかは基本的に分かりません。

ただし価格欄に「税込」と記載されていると、消費税の課税対象であるマンションと判断できます。
一方で価格欄に「非課税」と書かれていると、消費税がかからない中古マンションであると考えられます。

「税込」や「非課税」の表記は、法律で義務づけられているわけではありません。
消費税の課税対象か正確に知りたいのであれば、不動産会社に問い合わせてみましょう。

中古マンションの土地部分には消費税がかからない

マンション価格のうち消費税が課せられるのは、建物部分のみです。
土地部分の価格に、消費税は課せられません。

消費税は、商品やサービスなど、消費されるものに対して課せられる税金です。
土地を譲渡しても消費されないため、消費税は非課税となります。

また土地を利用できる権利である「借地権」付きの住宅を購入するときも、土地部分の価格に消費税はかかりません。

仲介手数料や司法書士報酬なども消費税がかかる

中古マンションを購入するときは、仲介手数料や登記費用などの諸費用を支払います。

諸費用のうち、売買を仲介する不動産会社に支払う仲介手数料は、消費税の課税対象です。
仲介手数料は、法律によって「物件価格×3％＋6万円（税抜）」が上限であると定められています。

例えばマンションの購入価格が3,000万円である場合、仲介手数料は3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税抜）が上限です。
消費税率が10%である場合、消費税は96万円×10%＝9.6万円であり、支払額の合計は最大で105.6万円となります。

他にも不動産登記を代行してもらう司法書士に支払う「司法書士報酬」や、住宅ローンを契約する金融機関に支払う「事務手数料」なども消費税の課税対象です。

一方で、不動産の売買契約書に貼付する「印紙税」や、不動産登記をするときの「登録免許税」などは、消費税がかかりません。

【まとめ】中古マンション購入時に消費税がかからないこともある

中古マンションに消費税が課せられるのは、売主が不動産会社をはじめとした法人であるときです。
市場に流通している中古マンションの多くは、売主が個人であり不動産会社は仲介という立場であるため、消費税がかからないケースが一般的でしょう。

消費税の課税対象であるかどうかは、インターネットや広告の価格欄にある「取引態様」を見ると判別しやすいです。

また仲介手数料や住宅ローンの事務手数料、司法書士への報酬などは消費税がかかります。
消費税の課税対象かどうかは専門知識がなければ判断が難しいため、 不動産会社に確認しながら検討しましょう。
（執筆者：品木 彰）

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