中古住宅の相場はどうやって決まるの？値引きや価格交渉は可能？

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）

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宅地建物取引士

中古住宅の相場とは？価格を決める3つの方法

中古住宅の価格を決める代表的な方法は3つあります。

1. 取引事例比較法
2. 原価法
3. 収益還元法

物件の種類によって主な評価方法は異なります。

※戸建て住宅の評価は、建物部分については原価法、土地部分については取引事例比較法を主に用いた上で、土地・建物を一体とした評価額を導くことが一般的です。
（参考：国土交通省＜参考資料＞）

ここからは中古住宅の価格を決める3つの方法について、詳しく説明していきます。

1．取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象の中古住宅と条件が近い物件の取引事例を収集し、取引価格を参考に販売価格を決定する方法です。

取引事例比較法では多くの取引事例を集め、対象の物件に応じて時点修正・事情補正を行います。

収集する取引事例は近隣地域、または同じような需給圏内の地域から選びます。
ただし「売主が知人に安値で売却した」というような特殊な物件や、不動産投機を目的とした取引は除きます。

不動産の価格は市場動向に大きく影響されます。
そこで取引事例の価格を、現在の市場に照らし合わせた価格に時点修正します。

さらに収集した取引事例の価格に対して事情補正を行います。

【事情補正の要因】

• 駅からの距離
• 建物の方位
• 室内の日当たり
• 室内の使用状況
• 築年数
• 周辺環境
• リフォーム・リノベーションの有無　など

例えば参考にした取引事例と比較して「該当の中古住宅は駅からの距離が近く、日当たりがよいので加点」「室内の使用状況が悪いため減点」というイメージです。

2．原価法

原価法とは、該当の中古住宅を取り壊したと仮定して、同じ建物を再度建てた場合の原価をもとに価格を計算する方法です。
計算された原価（再調達価格）から築年数に応じて老朽化した分を差し引き、原価修正をします。
主に一戸建ての建物部分の価格計算に用いられます。

3．収益還元法

収益還元法は「該当の不動産が将来生み出すと予測される利益」をもとに、価格を計算する方法です。
居住用の中古住宅の価格計算にはほとんど用いられていませんが、事業用の不動産の評価法としては主流になっています。

中古住宅の相場を知るためには？

中古住宅購入を検討する第一歩は、希望エリアでの相場を知ることです。

不動産ポータルサイトで検索する

不動産ポータルサイトでは希望エリア、間取り、築年数などの条件設定ができるため、条件ごとの相場の目安が簡単にわかります。

ただし不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、売主の売却希望価格です。
実際の取引価格ではないので、あくまで目安として参考にしましょう。

レインズマーケットインフォメーションで調べる

不動産を売買仲介する不動産会社は、REINS（Real Estate Information Network System：不動産流通標準情報システム）にアクセスできます。
REINSでは全国の不動産の売買状況が見られますが、個人情報保護の観点から一般には公開されていません。

そこで活用したいのが「レインズマーケットインフォメーション」です。
レインズマーケットインフォメーションでは、REINSの情報の一部が公開されています。
成約した物件情報も確認できるため、中古住宅の相場を知るのに役立つでしょう。

不動産会社に相談する

不動産の価格は周辺環境の変化によっても変動します。
例えば「近隣に大型の商業施設ができる」「新しい道路が整備され、交通の便がよくなる」などの理由で相場が上がることもあります。

地域情報に精通した不動産会社であれば、周辺環境の変化にも詳しく正しい相場を把握しています。希望のエリアをある程度絞り込んだら、不動産会社に相談してみましょう。

中古住宅は値引きできる？

中古住宅の購入を検討している人のなかには「もう少し値引きできないかな…」と考える人も少なくないでしょう。
中古住宅の価格は取引事例比較法や原価法で計算されているため、提示された価格での購入が基本です。
しかし次のような場合は価格交渉が可能なケースもあります。

相場よりも高額な場合

近隣の中古住宅よりも高額で売りに出されている物件は、相場との差額について不動産会社に質問してみましょう。
多くの物件は適正価格で値付けされていますが、まれに売主側の事情で相場よりも高く設定されている物件もあります。
高額の理由が明確でない場合は、相場に合わせた価格交渉が可能かどうか、まずは不動産会社に相談しましょう。

売主に事情がある場合

売主が売却を急いでいる場合や、海外転勤などで引き渡し時期がずれ込むと困る場合などは、価格交渉できる可能性もあります。
ただし購入希望者が複数いる物件では、提示価格での購入希望者が優先されます。
価格交渉をする際は、不動産会社に状況を確認しながら慎重に進めましょう。

中古住宅のリフォーム・リノベーションの相場は？

新築よりも価格面でメリットの大きい中古住宅ですが、購入後にリフォームやリノベーションで自分好みの住まいづくりができる点も人気のポイントです。

不動産情報サービス・アットホームの調査によると、中古住宅の購入者の約8割が、購入段階から「リノベーション」を前提にしています。
リフォームにかかる費用の平均は、中古マンションで456万円、中古一戸建てで672万円です。

（引用：アットホーム株式会社プレスリリース）

共用部のない一戸建て住宅のほうが、マンションよりもリノベーションにかかる費用が高くなる傾向があります。

中古住宅のリノベーションについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

まとめ

相場価格のイメージがつきにくい中古住宅ですが、値付けは取引事例比較法や原価法に乗っ取っています。
そのため多くの物件は適正価格で販売されています。
ただし相場よりも高額すぎる物件や、売主に事情がある物件では価格交渉が行われることもあります。

適切な価格で購入するためにも、希望エリアの相場をしっかり把握しましょう。
不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションで、相場の目安がわかりますが、不動産の価格は変動しやすいものです。

地域情報に詳しい不動産会社に相談しながら、予算にあった中古住宅を探しましょう。
（執筆者：戸塚ナオ）

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