住宅ローンはローン契約者が「購入する住宅」を担保にして、金融機関からお金を借りることを指します。
担保となる住宅が中古住宅でも、新築と同じようにローンを組むことができるのでしょうか？
この記事では住宅ローン審査の項目や必要書類、中古住宅でローン審査が通らないケースについて解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）
宅地建物取引士
中古住宅購入でも住宅ローンは組める？
中古住宅購入時も、新築住宅と同じように金融機関が提供する住宅ローンを利用できます。
ただし中古住宅の場合、金融機関によっては借入期間に制限を設けていることもあります。
中古住宅購入のローン審査項目
中古住宅と新築住宅では、ローン審査の流れや審査項目に違いはありません。
事前審査と本審査を受け、問題がなければ住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローン審査の項目は金融機関によって異なります。
国土交通省の調べによると、9割以上の金融機関が次の7つを住宅ローン審査の項目にあげています。
| 項目 | 審査項目に取り入れている金融機関の割合 |
| 健康状態 | 98.6％ |
| 借入時年齢 | 98.3％ |
| 完済時年齢 | 97.7％ |
| 担保評価 | 97.2％ |
| 勤続年数 | 95.7％ |
| 年収 | 95.6％ |
| 連帯保証 | 94.9％ |
| 返済負担率 | 90.7％ |
参考：国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」
健康状態
住宅ローンを組むためには、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が条件になっています。
団信とは住宅ローンの契約者に万が一のことがあった際に、ローン残債を保険会社が返済するという住宅ローン専用の生命保険です。
団信の加入審査では、健康状態や病歴、持病の有無がチェックされます。
借入時年齢・完済時年齢
多くの金融機関では、完済時年齢の上限を80歳前後としています。
借入時の年齢によっては、長期の住宅ローンが難しい場合もあります。
担保評価
住宅の担保評価は、売却価格や路線価、築年数をもとに試算されます。
中古住宅では、不動産鑑定会社が査定をすることもあります。
不動産の担保評価によって融資の上限額も変わるのです。
勤続年数
ローンが安定して返済されるかの判断材料になるのが勤続年数です。
勤続年数の基準も各金融機関によって異なりますが、半数以上が「1年以上」と解答しています。（参考：国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」）
年収
融資額の目安のひとつが年収です。
信用情報に問題がなければ、年収の7～8倍が融資額の上限といわれています。
返済負担率
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。
例えば年収が500万円、年間の返済額が120万円である場合、返済負担率は120万円÷500万円＝24%です。
一般的には35%以内が目安であり、25%以内は安全圏といわれています。
連帯保証
住宅ローン審査における連帯保証とは、保証会社の審査を通過し保証料を支払うことを指します。
多くの金融機関は系列の保証会社による審査を条件としていますが、外部の保証会社に審査を委託するケースもあります。
中古住宅のローンの審査で必要な書類
代表的な必要書類は、次のとおりです。
本人確認書類
- 健康保険証
- 運転免許証またはパスポートまたはマイナンバーカード
- 住民票の写し
収入審査の必要書類
給与所得者
- 源泉徴収票（前年分）
- 住民税決定通知書または課税証明書（直近分）
個人事業主、および確定申告をしている人
- 確定申告書の控え（3年分）
- 申告所得税納税証明書（その1、その2）
- 事業税納税証明書（各3年分）
法人代表者
- 法人の決算報告書（前3期分・科目明細付）
- 法人税納税証明書（その1、その2）（3年分）
- 法人事業税納税証明書（3年分）
- 「給与所得者」または「個人事業主、および確定申告をしている人」の収入審査の必要書類
物件の確認書類
- 売買契約書の写し
- 重要事項説明書の写し
すでに別の借入がある場合は、借入中の償還予定表の写しが必要です。
必要書類は金融機関ごとに異なりますので、必ずローンを組む金融機関で確認しましょう。
中古住宅購入でローン審査が通らないケース
中古住宅購入時でも住宅ローンを組むことは可能です。
しかし条件によっては「審査が通らなかった」「借入額が希望以下になってしまった」というケースもあります。
ここからは住宅ローン審査が通らない理由を解説します。
ケース①：年収に対して借入額が多すぎる
ほとんどの金融機関が、住宅ローン審査の項目に「返済負担率」を入れています。
年収に対して借入額が多すぎると、返済負担率が高くなり審査に落ちる可能性があります。
返済負担率の計算には、住宅ローン以外の借入残高（車のローンやカードキャッシング、奨学金の返済など）も含まれます。
住宅ローンの返済負担率が35%以内でも、そのほかの借入返済が残っている人は注意しましょう。
ケース②：借入の返済、支払いが遅延している
過去の借入の返済、クレジットカードの引き落としなどに遅延があると、住宅ローンの審査が通らない可能性は高くなります。
借入の返済、支払いの状況は「個人信用情報」として記録されています。
返済日より61日以上、または3か月以上の遅延があると信用情報に「異動」という記載がつきます。
支払い遅延が解消されてからも、5年間は「異動」の記載は消えません。
個人信用情報に異動記録がある限りは、住宅ローン審査を通過することは難しいでしょう。
ケース③：物件の築年数が古い
住宅ローン審査で築年数を重視するかは金融機関によって異なりますが、築年数に上限を設けているケースもあります。
築年数の上限がない場合でも、物件の担保評価額が低くなれば、借入金額が希望に満たない可能性もあるでしょう。
ケース④：自営業で収入が安定していない
住宅ローンは、借入れた人の収入から返済されるため、審査時には収入が安定しているかどうかが確認されます。
自営業者は、会社員や公務員よりも収入の上下が激しいため、安定性が低いと判断される場合もあります。
自営業者の場合、民間金融機関の住宅ローン審査では、最低3期分の確定申告書の提出を求められるのが一般的です。
住宅を購入する年の直近3年間の収入変動が激しいと、収入が安定していないと金融機関からみなされて、住宅ローンの審査に通過しにくくなります。
ケース⑤：転職直後である
住宅ローンの審査では、収入や勤務先だけでなく、勤続年数も確認されます。
転職直後であり勤続年数が短い方は、収入の安定性が低いとみなされて住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性もあるでしょう。
転職直後の方は、今後も転職をして収入が途絶えたり減ったりするリスクが高いと判断されるためです。
将来的に住宅ローンでの中古住宅購入を視野に入れているなら、転職計画も合わせて検討する必要があります。
ローン審査に通らなかった場合の対処法
ローン審査に通らなかった場合は、まずは他の金融機関で審査を申し込むとよいでしょう。
住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
「A銀行では審査に落ちたが、B銀行では通過できた」というケースが起こり得るのです。
また頭金額を増やして、借入額を減らすのも方法のひとつです。
住宅購入後のライフイベント（子どもの進学、家族の転職、自動車の購入など）で資金不足とならない範囲で頭金を増やせないか検討するとよいでしょう。
民間の金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供する「フラット35」を申し込む方法もあります。
フラット35は「年齢が70歳未満」「他の借入も含めた年間の返済額が基準の範囲内」などの条件を満たせば、自営業や転職直後の方でも融資してもらえる可能性があるためです。
中古住宅購入でローンを組むためのポイント
中古住宅を購入するためにローンを組むときのポイントは、以下の3点です。
- 複数の金融機関で審査を申し込む
- 他の借入金を減らす
- 頭金を多く準備する
複数の金融機関で審査を申し込む
金融機関によって金利や借入費用、団体信用生命保険の保障内容などが異なります。
複数の金融機関に審査を申し込み、もっとも有利の住宅ローンを組むことが大切です。
他の借入金を減らす
車のローンやカードキャッシングなど、他の借入れがある場合は、できるだけ返済しておきましょう。
他の借入金を減らすと、住宅ローンの借入可能額が増えて、審査に通過しやすくなります。
また住宅ローンの借入れ前や、審査中に新たな借入れをしないようにしましょう。
特に仮審査のあとに他のローンを組んでしまうと、本審査で落ちてしまうことがあります。
頭金を多く準備する
頭金額を増やして、借入額を減らすと住宅ローンの審査に通過しやすくなります。
ご自身の貯蓄から頭金の捻出が難しい場合は、親や祖父母に資金を提供してもらうのも方法でしょう。
1月1日から同じ年の12月31日までに、他人から110万円を超える財産を贈与された場合、贈与税を納める必要があります。
しかし親や祖父母から住宅購入を目的に資金提供を受ける場合、特例制度を利用することで最大1,500万円まで贈与税が非課税となります。
住宅購入資金を贈与した場合の非課税制度は、2021年（令和3年）12月31日までに行われた贈与が対象です。
中古住宅購入では、頭金なしのフルローンは組める？
頭金なしで住宅購入代金の全額を借りる住宅ローンは「フルローン」と呼ばれています。
新築住宅でフルローンを組むケースは増えてきており、多くの金融機関で取り扱っています。
中古住宅購入時でも、フルローンを組むことは可能です。
しかし物件の状態によっては、フルローンを組めないこともあります。
住宅ローンは物件を担保にお金を貸す仕組みです。
新築住宅の場合は、売却価格がそのまま資産価値となるためフルローンが組みやすいといえます。
しかし中古住宅は、物件の状態によっては売却価格よりも資産価値が低くなることがあります。その場合、資産価値を上回る金額を金融機関は貸すことができません。
築年数を重ねた物件は資産価値が低く見積もられることが多く、フルローンを組めない可能性が高いでしょう。
中古住宅購入の諸費用を含めたローンは可能？
中古住宅の購入には、物件の購入代金以外にも登録免許税や不動産取得税、登記費用など、諸費用を支払う必要があります。
また物件探しを依頼した不動産会社によっては、仲介手数料の支払いも必要です。
住宅ローンを借入れる場合は、事務手数料や保証料などがかかります。
加えて多くの金融機関が、団体信用生命保険や火災保険への加入を融資目的としているため、場合によっては保険料の支払いが発生します。
中古住宅購入時の諸費用は、一般的に物件購入代金の5～10%前後といわれています。
諸費用を含めて借入れる場合、住宅購入代金以上の融資を受ける「オーバーローン」を組む必要があります。
しかし中古住宅を購入する場合は、オーバーローンを申し込んで審査が通る可能性は高くありません。
金融機関は、物件を担保に契約者にお金を貸します。
中古住宅の場合、担保としての価値が売却価格よりも低いため、金融機関が購入代金以上の融資をする可能性は低いのです。
不動産会社に相談しながら諸費用の試算を行い、資金を準備しておくとよいでしょう。
▼中古住宅購入時の諸費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
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中古住宅購入時のリフォーム費用はローンで借りられる？
金融機関によっては、住宅購入費用とリフォーム費用をまとめて融資するリフォーム一体型住宅ローンを取り扱っている場合があります。
リフォーム一体型住宅ローンは、金利が住宅ローンなみに低いだけでなく、返済期間も最長35年と長く設定できます。
リフォーム費用のみであれば、リフォームローンを借入れるのも方法です。
リフォームローンは、住宅ローンとは異なり物件を担保に入れなくても借入れが可能な一方で、住宅ローンよりも金利が高く返済期間は短くなります。
中古住宅購入で住宅ローン控除を利用するには？
中古住宅を購入するために住宅ローンを組むと、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」の対象となる場合があります。
住宅ローン控除とは、「毎年末の住宅ローン残高」または「住宅取得費」のうち、少ないほうの金額の0.7%が所得税から控除される制度です。
（2022年の税制改正により、住宅ローン控除の控除率が1％から0.7％に引き下げとなりました。）
ただし中古住宅を購入する場合、次のいずれかに該当しなければ住宅ローン控除を利用できません。
- 昭和57年以降に建築されており新耐震基準に適合している
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1級以上）を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険契約が締結されている
なお、2014年（平成26年）4月1日以後に取得した中古住宅で上記に該当しない場合、取得する日までに耐震改修工事申請をしたうえで、居住日までに耐震基準に適合する証明を受ければ住宅ローン控除の対象となります。
ただし中古住宅を、生計を共にする親族や特別な関係者から取得した場合や、贈与によって取得した場合は、住宅ローン控除を利用できません。
▼詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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【まとめ】中古住宅購入でも上手にローンを利用しよう
住宅ローン審査では、契約者の健康状態や収入状況、物件の資産価値が審査対象になります。
中古住宅だからといってローン審査が通らないことはありません。
しかし「返済に不安があった」「信用情報に問題があった」「物件の資産価値が著しく低かった」という場合は、ローン審査が通らないケースもあります。
金融機関や不動産会社と相談しながら、無理のない返済計画をたてましょう。
（執筆者：戸塚ナオ）
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