中古住宅は新築住宅に比べて価格が安く、立地や周辺環境の条件がいい物件も数多くあります。メリットの多い中古住宅ですが、適切な物件を選ばないと「失敗した！」と後悔することも…。
そこでこの記事では、中古住宅購入時によくある失敗事例と、失敗しないための対策法をご紹介します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）
宅地建物取引士
「中古住宅購入で後悔！」失敗事例を紹介
理想のマイホーム生活を夢見て中古住宅を購入したのに「こんなはずではなかった…」と後悔するのは避けたいですよね。
価格や立地などの魅力が多い中古住宅ですが、中古住宅だからこそのデメリットもあります。
まずは中古住宅購入でよくある失敗事例をご紹介します。
事例①リフォーム費用が高かった！
中古住宅を購入後に「水回りが老朽化している」「間取りが使いにくい」といった理由で、リフォームをする人は少なくありません。
「価格が安いから」と中古住宅を選んだのに、度重なるリフォームで新築住宅と変わらない出費になってしまうことも…。
いくらリフォームで快適な住まいになっても「これなら新築住宅を購入すればよかった」と後悔が残るのは悲しいものです。
事例②耐震性が不安！
築年数を重ねた中古住宅で気になるのは「耐震性」です。
住宅の耐震性評価基準である「新耐震基準」は、1981年6月1日以降の建築確認に適用されます。
新耐震基準は震度6強～7程度の地震でも、建物が倒壊しないように設定されています。
しかし1981年6月1日以降に建てられた中古住宅だからといって、購入時に新耐震基準をクリアしているとも限りません。
また1981年6月1日以前に建てられた中古住宅でも、耐震リフォームで基準をクリアしている物件もあります。
中古住宅の耐震性を確認せずに購入してしまうと、住み始めてから「地震が来たら不安！」と後悔することもあるでしょう。
事例③しばらくしてシロアリ・雨漏り被害が！
中古住宅購入後、しばらくしてからシロアリや雨漏りの被害に気づく人もいます。
シロアリ・雨漏り被害は、住宅の外観や室内を一見しただけではわからない場合がほとんどです。
事例④周辺環境に問題あり！
購入した中古住宅自体に問題はないものの「周囲の騒音が気になる」「子どもの学校が遠い」など、周辺環境に不満が出てしまうケースも…。
また長く住むことを考えると、近隣住宅とのお付き合いも大切です。
住んでみて初めて気づいたご近所トラブルに悩まされる人もいます。
事例⑤ローン返済が不安！
マイホーム購入は大きな買い物のため、多くの人は中古住宅を購入する際も住宅ローンを利用します。
しかし転職や家庭の事情で、ローン返済が苦しくなる場合もあります。
例えば夫婦共働きでの返済を計画していたのに、妻または夫のどちらかが仕事を手放したり減収したりするケースです。
ほかにも「子どもの学費が予定よりも多くなった」など支出が増加する可能性もあります。
後悔しないために！中古住宅購入前にできる対策法
ご紹介してきた失敗事例ですが、購入前の行動で結果が変わることも…。
せっかく手にするマイホーム。
後悔しないためにも、中古住宅購入前にできる対策法をご紹介します。
ホームインスペクションを受ける
ホームインスペクションでは、住宅診断士が住宅の劣化状態や欠陥の有無を調査します。
気になる雨漏りの有無なども、プロの目線でチェックします。
さらに調査の結果をもとに、改修にかかる費用の見積りや、リフォームのアドバイスが受けられます。
購入前に具体的な修繕計画を検討できるので「リフォームで想像以上の出費が出た」という失敗もなくなるでしょう。
耐震診断を受ける
ホームインスペクションは、専門家が目視で住宅の劣化状況を診断します。
ただし耐震性のチェックは含まれていません。
耐震性が気になる中古住宅は、ホームインスペクションに加えて「耐震診断」を受けましょう。
また築20年超（耐火建築物の場合は25年超）の中古住宅を購入し、住宅ローン控除の利用を検討している場合は、耐震基準を満たしていることが条件です。
住まいの安全だけでなく「減税」の面からも、耐震診断は中古住宅購入を成功させるポイントといえます。
契約不適合責任について理解する
不動産売買においては「契約不適合責任」が適用されます。
契約不適合責任とは「売買契約において引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任」のことです。
つまり契約時に告知されていないシロアリ被害や雨漏りの責任は、買主ではなく売主が負う可能性があります。
シロアリ被害や雨漏り、躯体木部の腐食、配管設備の不良といった住宅の欠陥を「瑕疵（かし）」といいます。
売主には物件の瑕疵について報告する「告知義務」があります。
瑕疵がある場合、売主は「物件状況確認書（告知書）」に記載して買主に告知します。
しかし売主が契約時に瑕疵を告知しておらず、契約後に瑕疵が発覚した場合、契約不適合責任によって買主は売主に次のいずれかの請求が可能です。
- 損害賠償請求
- 契約解除
- 追完請求
- 代金減額請求
「住み始めてから気づいた雨漏り…、どうしたらいいの？」と後悔しないためにも、契約不適合責任について理解しておくことが大切です。
※2020年4月1日の改正民法で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。
既存住宅瑕疵保険の加入有無を確認する
売買した中古住宅に瑕疵による不具合が生じた際、既存住宅瑕疵保険に加入していれば保険金を修繕費用にあてられます。
保険に加入するためには新耐震基準などを満たしており、既定の検査を受けることが条件です。
既存住宅瑕疵保険は売主が加入しますが、売主が個人の場合は仲介事業者または検査事業者が加入します。
ただし売主が個人の場合、既存住宅瑕疵保険への加入は任意です。
中古住宅を購入する際は、既存住宅瑕疵保険の加入有無を確認することも重要でしょう。
▼既存住宅瑕疵保険について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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内部見学時は周辺環境もチェックする
内部見学では主に住宅の間取りや日当たり、室内の状況などを確認します。
しかし中古住宅購入で失敗しないためには、騒音や交通量など周辺環境のチェックも重要です。
時間帯で周辺環境に差が出る地域もあります。
午前と午後、朝と夜間など気になる時間帯に複数回、周辺環境を確認することをおすすめします。
また近隣トラブルの有無などは、不動産会社に確認しましょう。
住宅ローン返済のシミュレーション・減税制度を確認
中古住宅購入後、経済的事情で悩まないように住宅ローン返済のシミュレーションはさまざまな可能性を考慮して行うことが大切です。
また住宅ローン控除や、すまい給付金などの減税制度についても、購入前に確認しましょう。
中古住宅の場合、減税制度を利用するためには条件があります。
減税制度を上手に活用して、住宅ローンを計画的に返済しましょう。
▼住宅ローン減税制度について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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まとめ
新築に比べて価格が安く、駅近物件も多い中古住宅。
リフォームやリノベーションで「自分らしい住まいづくりができる」と年々人気が高まっています。
しかし中古住宅購入では、新築住宅にはない失敗事例もあります。
理想のマイホームを手に入れるためにも、中古住宅購入前はホームインスペクション、耐震診断などプロによる調査がおすすめです。
まずは中古住宅の販売、仲介の実績が多い不動産会社に相談しましょう。
（執筆者：戸塚ナオ）
▼不動産購入をご検討の方 詳しくはこちら▼
