中古住宅は新築住宅よりも価格が安く、立地がよい物件も豊富です。
マイホーム購入を検討するなら、中古住宅をお考えの方も多いでしょう。
しかし「希望通りの中古住宅は、どうやって探すの？」と悩んでいませんか？
そこで今回は、中古住宅の探し方や探す際のコツ、中古住宅購入の流れについて解説します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
中古住宅の探し方
一般的な中古住宅の探し方は、下記の3つです。
- 不動産ポータルサイトで探す
- 不動産会社に相談する
- チラシをチェックする
それぞれに異なるメリットや注意点があります。
ひとつずつ解説します。
不動産ポータルサイトで探す
不動産ポータルサイトには、売り出し中の物件情報が掲載されています。
エリアや間取り、価格で検索できるため、自分の希望条件に合う物件を見つけやすいことがメリットです。
自宅にいながらさまざまな不動産会社の物件情報をチェックできるので、中古住宅探しの第一歩に最適でしょう。
希望条件での相場を確認するためにも役立ちます。
ただし不動産ポータルサイトに掲載されていない物件情報もあります。
不動産会社に相談する
不動産会社には最新の物件情報がそろっており、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件も扱っています。
希望条件を伝えれば、不動産の専門家が最適な物件情報を紹介してくれるでしょう。
ただし不動産会社選びに時間がかかったり、複数の不動産会社に相談したりと、不動産ポータルサイトに比べると時間と手間がかかります。
不動産ポータルサイトで希望の物件を絞り込んでから、不動産会社に相談するとスムーズです。
チラシをチェックする
現在の住まいの近くで中古住宅を探したい人は、チラシのチェックも重要です。
新聞の折り込みチラシやポスティングチラシには、地域の物件情報が入ります。
見学会の案内などが記載されているケースもあるため、見逃さないようにしましょう。
地域の情報誌やフリーペーパーにも、中古物件情報が掲載されています。
ただし配布時期が古いものは、情報も古いので注意しましょう。
中古住宅の探し方のコツ
せっかく希望通りの中古住宅が見つかっても、いざ住んでみたら「失敗した…！」なんて後悔はしたくないですよね。
ここからは中古住宅探しで成功するためのコツをご紹介します。
複数の不動産会社に相談する
中古住宅の売買では、多くの場合不動産会社が仲介に入ります。
複数の不動産会社が仲介に入っている物件もありますが、1社のみが取り扱っている物件もあります。
また不動産会社が買い取って、リフォーム・リノベーションをして販売する物件もあります。
そのため複数の不動産会社に相談することが重要です。
必ず現地に足を運ぶ
中古住宅は新築と違い、すでに建物が建っているため内部見学が可能です。
購入したい物件に出会ったら、不動産会社に内部見学の依頼をしましょう。
内部見学では室内の間取り、設備の状態、日当たりや周辺の騒音状況などを確認します。
さらに物件だけではなく、周辺環境もチェックしましょう。
時間帯によって周辺環境が変化する地域もあります。
例えば日中は車通りが少ないのに、朝晩は通勤ラッシュで渋滞する、といった場合も少なくありません。
現地確認は異なる時間に複数回おこなうといいでしょう。
ホームインスペクション・耐震診断を依頼する
築年数を重ねた中古住宅は、経年劣化が避けられません。
「キッチンが古びている」「トイレを新しくしたい」といった目に見える部分だけでなく、建物の構造体の劣化や耐震性の確認も重要です。
シロアリ被害や雨漏りなども気になるポイントです。
そこで「ホームインスペクション」と「耐震診断」がおすすめです。
ホームインスペクションでは、住宅診断士が住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査します。
内部見学時には気づかなかったポイントも、アドバイスがもらえるでしょう。
耐震診断では、築年数を重ねた住宅の耐震性を、現在の新耐震基準に合わせて診断します。
売却前に売主がホームインスペクションや耐震診断を受けている場合もあります。
まずは不動産会社に確認してみましょう。
中古住宅探しの注意点
ここからは中古住宅探しで注意が必要なポイントを解説します。
購入資金や税金にかかわることなので、事前にチェックしておきましょう。
リフォーム費用・諸費用を見越して予算を決める
中古住宅にかかる費用は、物件代金だけではありません。
仲介手数料などの諸費用に加えて、多くの場合リフォーム費用が発生します。
物件代金が安かったとしても、たび重なるリフォームで予算オーバーしてしまう失敗もあるでしょう。
中古住宅を探す際は、リフォームを見越した予算決めが大切です。
リフォーム費用の見積もりは、ホームインスペクションを活用しましょう。
ホームインスペクションでは調査結果をもとに、修繕費用の見積もりやアドバイスがもらえます。
物件代金、リフォーム費用、諸費用を含めたトータルの予算感を持つことが、中古住宅探しのポイントです。
▼中古住宅購入の諸費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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住宅ローンが組めない物件もある
住宅ローン審査で築年数を重視するかは金融機関によって異なりますが、築年数に上限を設けているケースもあります。
築年数の上限がない場合でも、物件の担保評価額が低くなれば、借入金額が希望に満たない可能性もあるでしょう。
中古住宅のローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
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住宅ローン控除が受けられない物件もある
住宅ローンを利用して家を購入した人にとって、住宅ローン控除は重要な減税制度です。
しかし住宅ローン控除を受けるためには、適用条件を満たす必要があります。
築年数が20年を超えた木造住宅で、耐震基準を満たしていない物件などは適用条件を満たせず、住宅ローンを利用できないこともあります。
【住宅ローン控除】中古住宅特有の条件
1.次のいずれかに該当していること
- 築年数が20年以下である（マンションなどの耐火建築物の場合は25年以下）
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 建設住宅性能評価書（耐震等級1級以上）を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険契約が締結されている
※平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で上記に該当しない場合でも、取得日までに耐震改修工事申請をおこない、かつ居住日までに耐震基準に適合する証明を受ければ控除の対象となります。
2.生計を共にする親族や特別な関係者からの取得ではない
3.贈与による取得ではない
住宅ローン控除の詳細については、こちらの記事をご覧ください。
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中古住宅購入の流れ
理想の物件に出会ったら、いよいよ購入の準備です。
中古住宅購入の流れは次のとおりです。
- 購入の申し込み
- ローンの事前審査
- 重要事項説明・売買契約
- ローンの契約
- 残代金の決済と引渡し
内部見学をして購入を決めたら「購入申込書」を記入し、不動産会社経由で売主へ提出します。
住宅ローンを利用する場合は、ローンの事前審査を受けます。
宅地建物取引士から物件の詳細情報、売買の条件に関する「重要事項説明」を受け、売買契約を結びましょう。
契約締結後、住宅ローンの本審査を受けます。
住宅ローンの実行・残金の振込・登記申請は、引渡し日に同時に進めるケースがほとんどです。
最後に売主から買主へ、物件の鍵を渡して完了します。
まとめ
中古住宅探しの成功の秘訣は、幅広い情報収集です。
不動産ポータルサイトを活用しながら、複数の不動産会社に相談をして情報を集めましょう。
現在お住まいの地域での物件探しには、チラシやフリーペーパーも役立ちます。
中古住宅は新築住宅と異なり、現物を確認できることもメリットです。
その反面、経年劣化があることも事実。
不動産会社と相談しながら、内部見学やホームインスペクションで、物件の状態を確かめながら進めましょう。
（執筆者：戸塚ナオ）
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