マンション購入を考えたとき、まず気になることは「価格」ではないでしょうか。
マイホームの購入は、新築・中古にかかわらず高額です。
そのため「どれくらいの価格なら無理なく購入できるのか」を、しっかりと見極める必要があります。
この記事では年収から見たマンションの購入価格と、住宅ローンの返済負担率について解説します。
年収別のマンション購入価格のシミュレーションも、ぜひ参考にしてください。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
マンションの購入価格は年収の何倍？
株式会社東京カンテイが発表した「新築・中古マンション価格の年収倍率 2018」によると、年収倍率は全国平均で新築マンションが8.09倍、中古マンションが5.47倍という結果です。
年収倍率とは、マンションの価格が年収の何倍に相当するかを示す値です。
各都道府県で販売された新築・中古（築10年）マンションの価格を70㎡換算し、平均年収で割って算出します。
新築マンションは三大都市圏の主要エリアで上昇傾向
2018年の新築マンションの年収倍率は、前年より0.28増の全国平均8.09倍です。
東京都が13.30倍と最も高く、続いて京都府の11.95倍や神奈川県の11.10倍、また沖縄県も10.36倍と高い数値を出しています。
近年は地方都市における再開発が活発となり、好立地・好条件の物件も増えています。
そのため地方でも新築価格が上昇し、年収倍率が高くなるケースもあるようです。
（参考：新築・中古マンション価格の年収倍率 2018）
【2018年度：新築マンション年収倍率】
「首都圏・中部圏・近畿圏」の年収倍率を一覧表でまとめました。
| 地域 | 年収倍率（前年比） | 平均年収（万円） | 70㎡価格（万円） |
| 首都圏 | 11.00（-0.01） | 515 | 5,665 |
| 中部圏 | 7.88（-0.08） | 453 | 3,568 |
| 近畿圏 | 9.34（+1.08） | 459 | 4,288 |
| 全国 | 8.09（+0.28） | 447 | 3,623 |
首都圏では、新築価格の上昇率よりも平均年収の増加率が上回りました。
そのためわずかですが、年収倍率は前年よりダウンしています。
中部圏では、新築価格の下落により年収倍率は低下。
前年の7.96倍に対し2018年は7.88倍と、全国平均を下回る数値となりました。
近畿圏では平均年収は減少、そして新築価格は上昇傾向にあるため、年収倍率は前年よりも拡大しています。
中古マンションは全国的に上昇傾向
2018年の中古マンションの年収倍率は、前年より0.17増の全国平均5.47倍です。
中古マンションの年収倍率が最も高かったのは、東京都の10.49倍です。
続いて沖縄県が9.32倍と高い数値を示し、宮城県、神奈川県、京都府は7倍台でいずれも前年比はプラスとなっています。
（参考：新築・中古マンション価格の年収倍率 2018）
【2018年度：中古（築10年）マンション年収倍率】
「首都圏・中部圏・近畿圏」の年収倍率を一覧表でまとめました。
| 地域 | 年収倍率（前年比） | 平均年収（万円） | 70㎡価格（万円） |
| 首都圏 | 7.56（+0.14） | 515 | 3,893 |
| 中部圏 | 4.83（+0.1） | 453 | 2,187 |
| 近畿圏 | 5.85（+0.26） | 459 | 2,683 |
| 全国 | 5.47（+0.17） | 447 | 2,443 |
首都圏では、平均年収の増加率よりも物件価格の上昇率が上回りました。
そのため、年収倍率は前年より高くなっています。
新築価格が高騰して連れ高となっていることや、近年中古住宅の需要が増えたことも年収倍率を上げる要因となっているようです。
中部圏および近畿圏は、いずれも平均年収は減少しました。
しかし物件価格は上昇傾向にあるため、年収倍率は前年より拡大しています。
住宅ローンを組むなら「返済負担率」にも着目
マンション購入時に住宅ローンを利用する人は「返済負担率」についても確認しておきましょう。
収入の何割程度をローンの返済額に充当できるのか、事前に把握することが大切です。
返済負担率とは？
返済負担率とは「年収に対する年間返済額の割合」のことです。
返済負担率が高ければ高いほど、ローンの返済が家計を圧迫します。
銀行などの金融機関も、融資額を決定するチェック項目のひとつとして「返済負担率」をあげています。
返済負担率の目安
返済負担率は一般的に年収の35%以内が目安であり、25%以内で安全圏といわれています。
例えば年収500万円の場合、毎月の返済額は返済負担率35%で約145,000円、25%で約104,000円です。
【年収別】マンション購入価格のシミュレーション
年収別のマンション購入可能額について、次の条件に基づきシミュレーションをおこないました。
- 頭金：300万円
- 住宅ローン返済期間：35年
- 固定金利（元利均等返済）：1.3%
- 管理費・修繕積立金（月々）：23,000円
返済負担率25%の場合と35%の場合について、順にみていきましょう。
（※融資手数料・保証料などの諸経費は含んでいません）
返済負担率25％の場合
| 年収 | マンション購入価格 ※1万円以下切り捨て ※頭金300万を含む金額 |
毎月返済額 （管理費・修繕積立金を含んだ額） |
| 300万 | 2,400万円 | 62,498円（85,498円） |
| 350万 | 2,750万円 | 72,904円（95,904円） |
| 400万 | 3,110万円 | 83,311円（106,311円） |
| 450万 | 3,460万円 | 93,747円（116,747円） |
| 500万 | 3,810万円 | 104,154円（127,154円） |
| 550万 | 4,160万円 | 114,560円（137,560円） |
| 600万 | 4,510万円 | 124,996円（147,996円） |
| 650万 | 4,860万円 | 135,403円（158,403円） |
| 700万 | 5,210万円 | 145,809円（168,809円） |
| 750万 | 5,570万円 | 156,246円（179,246円） |
| 800万 | 5,920万円 | 166,652円（189,652円） |
返済負担率35％の場合
| 年収 | マンション購入価格 ※1万円以下切り捨て ※頭金300万を含む金額 |
毎月返済額 （管理費・修繕積立金を含んだ額） |
| 300万 | 3,250万円 | 87,491円（110,491円） |
| 350万 | 3,740万円 | 102,078円（125,078円） |
| 400万 | 4,230万円 | 116,665円（139,665円） |
| 450万 | 4,720万円 | 131,223円（154,223円） |
| 500万 | 5,210万円 | 145,809円（168,809円） |
| 550万 | 5,710万円 | 160,396円（183,396円） |
| 600万 | 6,200万円 | 174,983円（197,983円） |
| 650万 | 6,690万円 | 189,570円（212,570円） |
| 700万 | 7,180万円 | 204,157円（227,157円） |
| 750万 | 7,670万円 | 218,744円（241,744円） |
| 800万 | 8,170万円 | 233,331円（256,331円） |
マンション購入価格を年収から計算する時の注意点
マンションの購入価格を計算するときは、いくつか注意点があります。
- 年収＝手取り額ではない
- 返済負担率に含まれるものは住宅ローンだけではない
年収とは社会保険料や税金などを控除する前の総支給額で、いわゆる「額面」と呼ばれる金額です。
そのため年収による返済負担率が25%だとしても、手取り額に対しての割合はもっと高くなります。
マンションの購入価格は年収倍率や返済負担率以外にも、実際の手取り額と生活費のバランスを考えて決定することが大切です。
また、返済負担率は住宅ローンだけではなく、ほかの借入金を含む点にも注意が必要です。
住宅ローン以外にマイカーローンなどがある場合は、その分も考慮したうえでマンションの購入価格を検討しなければなりません。
まとめ
マンションの購入価格は、年収倍率だけをみると地域によっては高額になるケースもあります。
年収倍率のほか、返済負担率からマンションの購入可能額を算出してみましょう。
返済負担率は、年収の25～35%が無理のない範囲といわれています。
しかし「年収＝手取り額」ではないことや、返済負担率にはほかの借入金も含まれることを覚えておきましょう。
頭金の有無や、毎月の生活費によってもマンションの購入価格は変わってきます。
マンションを購入するときは「年収倍率・返済負担率・手取り金額」を総合的にみて、無理のない範囲で金額を決定しましょう。
（執筆者：茶谷利津子）
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