マンションを購入する場合、住宅ローンの借入れとは別に頭金を支払うことがあります。
「頭金はなぜ必要なの？」
「頭金はいくら準備したらいいの？」
「頭金なしでもマンションは購入できる？」
このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、マンション購入時の頭金について解説します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
マンション購入時の「頭金」とは？
頭金とはマンション購入の際に、住宅ローンを組んで支払う部分とは別に「自分で用意して支払う部分」のことを指します。
たとえば価格2000万円の中古マンションを購入する場合、住宅ローンとして1800万円を借入れて支払い、残りの200万円を頭金として手持ちの資金で支払うといったケースが考えられます。
マンションを購入するための頭金は、何のために支払うのでしょうか。
また頭金は、いつまでに支払えばよいのでしょうか。
ここからは頭金を支払う理由や、タイミングについて解説します。
頭金を払う理由
頭金を支払う理由は、無理のない返済計画をたてるためです。
具体的にみていきましょう。
ローンの返済金額を少なくする
頭金を払えば、ローンの返済金額を減らすことができます。
たとえば頭金なしだと4000万円の借入れが必要なところ、頭金として500万円を用意すれば、借入は3500万円になります。
ローンの返済期間を無理なく短くする
ローンを組んだ年齢によっては「なるべく早めに完済したい」と考える人もいます。
返済期間を短くするには、月々の返済金額を増やすのが一般的です。
しかし月々の支払いが高額になると、返済が苦しくなるケースも少なくありません。
そこで頭金を払い借入金額を少なくすれば、月々の返済金額を増やさなくてもローンの返済期間を短くできます。
ローンの適用金利が低くなる可能性がある
金融機関にもよりますが、借入額が少ないほど金利が低くなる場合があります。
たとえば、2000万円を借入れる場合の金利は1.5％のところ、1500万円の借入れでは金利が1％になるなどです。
金利が低くなれば、返済額も抑えられるので返済の負担も軽くなるでしょう。
頭金はいつ払う？
一般的に頭金を払うタイミングは、マンションの売買契約を締結してから引渡しを受けるまでの間です。
頭金を払う場合は、引渡しまでに必要な金額を用意しておきましょう。
一般的なマンション購入の流れは以下のとおりです。
- 購入の申し込み
- ローンの事前審査
- 重要事項説明・売買契約
- ローンの契約
- 残代金の決済と引渡し
マンション購入時の頭金はいくらが目安？
頭金の金額に明確なルールはありませんが、一般的には物件の10～20％程度が目安です。
下の表はフラット35を利用してマンションを購入した人の「平均の頭金の額（万円）」と「購入費用に対する頭金の割合（％）」をまとめたものです。
| 種類 | 平均の頭金の額（万円） | 購入費用に対する頭金の割合（％） |
| マンション | 736.2 | 16.3 |
| 中古マンション | 352.1 | 11.3 |
頭金が多い場合のメリット・デメリット
マンション購入で頭金を多く払う場合の、メリットとデメリットを解説します。
メリット
頭金を多く支払うと、一般に以下のようなメリットが期待できます。
- 安定した返済が期待できると金融機関に判断されて、住宅ローン審査に通りやすくなる
- 頭金を多く支払うと、住宅ローンの金利が下がる場合がある
- 頭金を払った分だけ借入金額が減るので、毎月のローン返済額を少なくできる
デメリット
頭金を多く支払いすぎると、何らかの事情で急な出費が必要になった場合に、手持ちの資金が不足してしまう可能性があります。
例えば病気や怪我の治療費、想定外の子どもの学費、交通事故の賠償金などが考えられます。
頭金を多く支払えば住宅ローンの負担は軽くなりますが、生活自体が成り立たなくなれば本末転倒です。
不測の事態にも対応できる金額を手元に残し、無理のない頭金の額を検討しましょう。
マンションは頭金なしでも購入できる？
手持ちの資金に余裕がなく、頭金なしで住宅ローンを組みたい、というケースも増えています。
しかし頭金なしで住宅ローンを借りる場合は、注意すべき点があります。
ここからは頭金なしの住宅ローンについて解説します。
頭金なしの住宅ローンも可能
従来の住宅ローンは、物件価格の8割程度しか借入れができないケースが少なくありませんでした。
しかし新築住宅を中心に、現在は頭金なしの「フルローン」も、多くの金融機関が取り扱うようになっています。
中古マンション購入でも、頭金なしのフルローンは組めます。
しかし築年数を重ねたマンションなどで、物件の金額よりも資産価値が大きく下回る場合ではフルローンを組むのは難しいでしょう。
頭金なしの住宅ローンを借りる場合の注意点
頭金なしで住宅ローンを借りる場合、借入れる金額が高額になります。
それによって月々の返済額が増えたり、頭金を支払う場合よりも金利が高くなったりなどのデメリットが生じます。
またローン返済の途中でマンションを売却する場合、売却金額だけではローン残債を支払いきれない可能性があります。
マンション購入時の諸費用にも要注意
マンション購入の費用は、物件代金だけではありません。
不動産会社に支払う仲介手数料や、登記手続きで発生する登記費用など、さまざまな諸費用がかかります。
これらの費用を考えずに頭金を多く払ってしまうと、諸費用を支払う余裕がなくなる可能性があるので注意しましょう。
マンション購入時の主な諸費用には、以下のものがあります。
仲介手数料
マンション購入の仲介をした不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、物件の価格に対して一定の割合で手数料が設定されているのが一般的です。
登記費用
マンションの登記手続き（所有権移転登記）をする際に発生する費用です。
不動産の評価額の一定割合が課税される登録免許税、各種証明書を取得するための費用、司法書士に登記を依頼した場合の報酬などがあります。
印紙税
マンション購入の売買契約書や、住宅ローンの金銭消費貸借契約書について発生する費用です。
マンションの価格やローンの金額に応じて印紙税がかかります。
固定資産税・都市計画税の精算金
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分がまとめて課税されます。
年度の途中で所有者が変わった場合は、前所有者が余分に負担した分について、新しい所有者が日割り精算する必要があります。
都市計画税についても同様に、日割り精算をして支払います。
不動産取得税
不動産を取得した場合に課される税金です。
控除の制度があるので、マンションの価格などによっては課税されない場合があります。
マンション購入時の諸費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
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まとめ
マンションを購入時に頭金を支払うと、ローンの返済総額を減らしたり、返済期間を短くしたりできるというメリットがあります。
頭金の金額に決まりはありませんが、物件価格の10～20％が一般的です。
頭金を支払う場合も支払わずにローンを組む場合も、月々の返済やその他の出費などを考慮して、無理のない返済計画を立てることが重要です。
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