住宅ローンの滞納が続くと、最終的に担保にしている物件はローンの残債を返済するために競売にかけられます。
しかし競売は物件の所有者にとってデメリットが多いため、できれば回避したい最終手段です。
住宅ローンの滞納から競売まではどの程度の猶予があり、どうすれば競売を回避できるのでしょうか。
この記事ではローンの滞納から競売までの流れと、競売を避けて物件を売却する方法を紹介します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
住宅ローンの滞納が続くと「差し押さえ」になる
住宅ローンの滞納が長期間にわたると、いずれは担保にしている住宅を差し押さえられます。
ローン契約時に金融機関が物件に抵当権を設定しており「返済不能に陥った場合担保の物件を売却して残債を返済する」という旨の契約を結んでいるからです。
ローンの滞納が短期間であれば、滞納分を支払うことで差し押さえを回避できるケースが多いでしょう。
しかし滞納状態のまま放置すると、物件を差し押さえられ、最終的には競売で家を売却されることになります。
住宅ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローンの滞納開始から競売までの大まかな流れは以下の通りです。
| 滞納期間1か月～ | 督促状が届く | 金融機関から書面による督促が行われる |
| 滞納期間6か月～ | 期限の利益の喪失 | 分割での返済する権利を喪失する。 |
| 滞納期間8か月～ | 差し押さえ通知書が届く | 競売の申し立てが行われ物件が差し押さえられた旨を通知される。 |
| 滞納期間9か月～ | 競売開始決定通知書が届く | 金融機関が担保の不動産の競売を申し立て裁判所が受領したことが通知される。 |
| 滞納期間10か月～ | 現状調査 | 裁判所の職員が来訪し住宅の現状調査が強制的に行なわれる。 |
| 滞納期間13か月～ | 「競売の期間入札通知書」が届く | 入札可能な期間と開札日が通知される。 |
| 入札2～3週間前 | BIT（不動産競売物件情報サイト）に公開 | 外部から入札対象の物件だと分かるようになる。 |
| 入札期間の開始 | 1週間から1か月程度の入札期間の中で入札が行なわれる | 開札を行い、最高額をつけた者に売却される。 |
競売の手続きは放っておくとどんどん進んでしまうため、ローンの返済が難しい場合は早めに金融機関に相談しましょう。
差し押さえ後も競売は回避できる？
物件を差し押さえられたからといって、必ずしも競売で売却される訳ではありません。
競売を回避する方法となるのが「任意売却」です。
任意売却とは？
任意売却とは債権者の同意を得た上で、住宅ローンの支払いが残っている物件を売却することです。
裁判所主導の競売と異なり、通常の不動産と同様に仲介会社を利用して買主を探します。
任意売却のタイムリミット
任意売却のタイムリミットは、入札の開始日です。
競売の決定後に届く「競売の期間入札通知書」に日付が記載されています。
その日までに任意売却を成立させ、買主を見つける必要があります。
ただし債権者を説得し任意売却の準備に着手できても、それを理由に競売の進行を止められるわけではないので注意が必要です。
任意売却のメリット
任意売却は、競売と比較して物件の所有者にとって利点の多い売却方法です。
競売に対してどのような点で優れているのか見てみましょう。
競売よりも高く売却できる
競売で家を売却した場合、売却価格は高くても市場価格の70%程度になることが一般的です。
売却価格が安い分、ローンの残債も多くなります。
一方、任意売却は、市場価格に近い金額で売却できることが多いでしょう。
これは任意売却が通常の売却と同じように、仲介会社を利用して買主を見つけるためです。
高く売却できればその分ローンの残債も減るので、返済の負担も軽くなるでしょう。
期日があるため、場合によっては多少値引きしてでも早期の売却を目指すこともあります。
常に期日を意識しながらの売却活動になる点に注意しましょう。
計画的に売却を進められる
任意売却では、引渡し時期や売却価格をある程度調整できます。
債権者と交渉しつつ進めていくことにはなりますが、競売と比べると所有者の希望も反映されやすいでしょう。
特に物件の引渡しについては、厳格なルールが定められています。
競売で買い受け人が決まった後、買い受け人が代金を支払う日までに立ち退かなければ強制退去となります。
引越し費用などの持ち出しが不要の場合も
任意売却では引越しの費用や仲介手数料を始めとした売却の諸経費などを、売却代金から捻出できる可能性があります。
債権者の同意が得られれば、引越し費用や諸費用を改めて用意する必要はありません。
経済的に困窮している売主にとっては、手痛い出費になるでしょう。
プライバシーが守られる
任意売却を行う場合、売却の手続きや外部への公開方法は通常の売却活動と同じです。
そのため経済事情や差し押さえの事実を、他人に知られる可能性は少ないでしょう。
裁判所の競売物件は、所有者が何らかの事情で債務の支払い不能に陥り、差し押さえの対象になったものが多いため、周囲に経済状況を推測される可能性もあります。
任意売却を成功させるポイント
任意売却は、通常の不動産の売却と比べて制限の多い売却方法です。
そのため成功に導くためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。
住宅ローンの滞納が長期になる前に相談
まず住宅ローンの滞納期間が長くなる前に、債権者に任意売却の相談をすることが大切です。
任意売却は競売の入札開始日がタイムリミットのため、滞納を放置するほど売却準備に使える期間が短くなります。
少しでもよい条件の買主を見つけるためには、早めの相談が大切です。
任意売却の実績と知識が豊富な不動産会社に相談
任意売却は競売との同時進行を見据えた売却活動や、金融機関との交渉が必要なため一筋縄ではいかないことも少なくありません。
さらに残債務処理の知識や、破産法、民事再生法、民事執行法などの法律知識も必要です。
不動産会社を選ぶ際は、任意売却の実績を公開している、専用のプランを持っているなど、任意売却に精通した会社を選びましょう。
まとめ
住宅ローンの滞納が続くと、自宅が差し押さえられ競売で売却されてしまいます。
競売による売却を回避する方法のひとつとして、任意売却を検討しましょう。
任意売却は「競売より高く売却できる」「引越し費用や諸費用に売却代金の一部を充当できる」などのメリットがあります。
しかし金融機関との交渉や、入札開始日までの売却が必要など制限も多いため、任意売却に精通した不動産会社のサポートが欠かせません。
住宅ローンの滞納で悩んでいる方は、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。
（執筆者：いちはらまきを）
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