マンションの売却活動では「査定通りの価格で売れなかった」「売却までに予想より時間がかかった」などの経験をした方も少なくありません。
そもそもマンション売却の流れがわからず、戸惑ってしまう人もいるでしょう。
マンションを希望どおりの条件で売却するためには、売主自身が失敗を回避するポイントを抑えておく必要があります。
この記事では、マンション売却で注意するべきポイントを紹介します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
マンション売却の注意点
一般的に、マンションの売却は以下の流れで進行します。
- マンション売却の事前準備
- マンションの売却価格の調査
- マンション売却を依頼する不動産会社選び
- マンション売却の媒介契約
- マンションの売却活動
- マンションの売買契約・引渡し・決済
これらのステップごとに注意すべきポイントがあります。
詳しい内容を見てみましょう。
マンション売却の事前準備
マンションの売却に際しては、不動産会社に相談する前に、売主側でいくつかの準備が必要です。
【注意点】住宅ローン残高を正しく把握する
売却を検討した時点で、住宅ローンがいくら残っているのかを把握しておきましょう。
売却価格がローンの残債より低い場合、預貯金で足りない分を補う必要があります。
預貯金で払えない場合は、金融機関からの同意を得られないため売却活動はできません。
住宅ローンの残債は以下で確認できるので、不動産会社に査定を依頼する前に調べておきましょう。
- 返済予定表を確認する
- 金融機関の会員ページでチェックする
- 残高証明書を見る
- 金融機関の窓口に問い合わせる
【注意点】必要書類を確認する
媒介契約や相談といった、マンションの売却活動のフローごとに、以下の書類が必要です。
全て揃えるには時間がかかるため、早めに用意しておきましょう。
- 売主の身分に関する書類（住民票など）
- マンションの名義にかかわる書類（登記済み権利証など）
- マンションの図面
- マンションの規約関連の書類
必要書類は「媒介契約の申込時に必要なもの」「買主との契約時に必要なもの」があります。
いつまでに、どの書類が必要かを把握し早めに準備できればベストです。
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【注意点】売却に必要な費用を確認する
マンションの売却には、さまざまな費用の支払いが発生します。
以下に一例を紹介しますので、こちらも確認しておきましょう。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 所得税・住民税
マンションの売却価格の調査
事前準備が完了したら不動産会社に依頼し、売却の際に目安となる物件価格の査定を受けます。
ここでも、注意したいポイントが複数存在します。
【注意点】事前に相場を自分で調べる
マンションの売り出し価格は、不動産会社の査定価格を参考に決定するのが一般的です。
査定で相場を逸脱した価格を提示された場合に備え、自分でも相場を調べておきましょう。
相場は以下の方法で調査できます。
- 不動産会社の情報サイトで似た条件の物件を探す
- 国土交通省の公開している不動産取引データを調べる
【注意点】査定は複数社に依頼する
不動産の査定価格は、不動産会社によって差が出ることが珍しくないので、査定は複数社に依頼しましょう。
より正確に相場を把握し、現実に即した売り出し価格を決定するためです。
マンション売却を依頼する不動産会社選び
マンションの査定が完了したら、査定を頼んだ会社の中から、仲介を依頼する不動産会社を選びます。
どのような基準で選べばよいか、ポイントを紹介します。
【注意点】マンションの状況に合わせた不動産会社を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、売却したいマンションの状況に合わせて不動産会社を選びましょう。
「ファミリー物件に強い」「高級マンションの売却が得意」など特色はさまざまです。
マンションの状況に沿って不動産会社を選ぶと、より有利な売却に繋がります。
【注意点】担当者との相性も重要
担当者の対応や相性も、仲介を依頼する会社を選ぶ基準です。
評価のポイントとしては、以下を参考にしてみてください。
- こまめに連絡をくれる担当者であるか
- 親身になって相談に乗ってくれるか
- 担当者は話しやすいか
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マンション売却の媒介契約
マンションを始めとした不動産売却には、仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結んで、買主を探すことが一般的です。
媒介契約にはそれぞれ種類があるため、特徴を把握した上で契約形態を選びましょう。
【注意点】媒介契約の種類を把握する
媒介契約は次の3種類が存在します。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
各契約形態は、以下のポイントで違いがあります。
- 他の不動産会社にも仲介を依頼できるかどうか
- 進捗連絡の頻度
- 自分で買主を探せるか
一概にどの契約形態が最適であるとは言えないため、それぞれの違いを把握し自分の状況に合ったものを選びましょう。
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マンションの売却活動
仲介する不動産会社が決定すると、いよいよ売却活動が始まります。
売却活動中に注意したいポイントを見てみましょう。
【注意点】内覧準備を怠らない
内覧では、買主の目に物件がより魅力的に映るよう準備が必要です。
内覧の連絡が入ったら、以下の準備をしておきましょう。
- 荷物がある場合は整理整頓しておく
- 掃除をしてホコリや汚れを落としておく
- DIYで直せる傷は補修しておく
【注意点】定期的に売却状況を確認する
仲介を依頼した不動産会社へは、定期的に売却活動の進み具合を確認しましょう。
特に、一般媒介契約を結んでいると、担当者があまり積極的に営業しないことも懸念されます。
売却活動を促すためにも、定期的に連絡するようにしましょう。
マンションの売買契約・引渡し・決済
購入希望者が現れると、いよいよ契約の準備に着手します。
契約から決済までの注意点を確認していきましょう。
【注意点】買主の与信を確認する
購入希望者が現れても、すぐには売却せず、必ず与信を確認しましょう。
与信とは「金融機関や信販会社などから得られる、経済的な信用」です。
買主の与信が不足していると、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
不動産の売主は、買主の信用情報を閲覧できませんが、不動産会社を通して職業や資産状況を確認できます。
売買契約が成立しそうな相手であるか、あらかじめ確認しておきましょう。
【注意点】付帯設備表・告知書は状況を確認して作成する
設備の有無と状態を売主に告知するための書類を「付帯設備表」、マンションの売却の際に、売主が買主に対して、売却予定の物件の状況を説明する書類を「告知書（物件状況報告書）」といいます。
付帯設備表を作成する際は、実際に設備の状態を確認し、具体的に記載することが大切です。
例えば「冷房が効きにくい」ではなく「〇度以下には温度が下がらない」など、詳しい内容を書くようにしましょう。
【注意点】条件交渉は不動産会社を仲介する
買主との直接交渉では、希望をはっきりと伝えにくいため、不動産会社を仲介して条件交渉をしましょう。
買主側から直接連絡があった場合も「不動産会社を通して返答する」と答え、一時保留にします。
売却後は必要に応じて確定申告を
マンションの売却で利益が出た場合、確定申告による申請が必要です。
申告した所得に応じて、住民税と所得税が課税されます。
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【まとめ】マンション売却の注意点を把握して失敗を防ごう！
マンションの売却では、失敗しやすいポイントを把握し、備えておくことが大切です。
マンションの査定依頼や、売却書類の用意など準備に期間が必要な内容も多くあります。
「いつまでに売却したいのか」を決めておき、余裕を持って準備を始めるとよいでしょう。
（執筆者：いちはらまきを）
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