【マンション売却にかかる税金】所得税の計算方法と3,000万円控除について解説

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート

マンション売却にかかる税金の種類

マンションの売却時に発生する税金の種類は、以下の通りです。

それぞれについて解説します。

所得税・住民税・復興特別所得税

所得税や住民税は、給与所得や一時所得など1年間で生じた所得に対して課せられる税金です。
2037年（令和19年）までは、東日本大震災から復興する財源の確保を目的とした復興特別所得税も課税されます。

マンションの売却により売却益（譲渡所得）が生じる場合、確定申告をし、必要に応じて所得税と復興特別所得税を納めます。

また、確定申告後に送付されてくる納付書をもとに住民税の納税が必要になる場合もあります。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に収入印紙を添付して納める税金です。
貼付する収入印紙の額は、契約書に記載されている契約金額によって異なります。

※出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」をもとに作成

2024年（令和9年）3月31日までに作成された契約書は軽減措置の対象となるため、添付する収入印紙の金額が本来よりも少なくなります。
例えば契約金額が2,000万円であった場合、契約書に添付する収入印紙は10,000円分です。

登録免許税

登録免許税とは、登記をする際に支払う税金です。
ローンが残っている物件を売却する場合、残債を完済し抵当権の抹消登記をする必要があるため、登録免許税の支払いが発生します。

抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに、金融機関が担保となっている物件を差し押さえて競売にかける権利です。
抵当権が設定された物件は、基本的に売却できません。
抵当権付きの物件を売却したいときは、ローンを完済して、抵当権の抹消登記をしましょう。

抵当権の抹消登記時に支払う登録免許税の額は、不動産1個につき1,000円です。
マンションの1室を売却する場合、土地と建物あわせて2,000円の登録免許税がかかります。

なお、司法書士に抹消登記を依頼すると、数万円〜十数万円程度の報酬の支払いも発生します。

マンション売却にかかる税金の計算方法

マンションを売却したときに得られた譲渡所得は「分離課税」の対象です。

税額を計算する際には、給与所得や事業所得などとは分け、課税対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）に所定の税率を乗じます。

ここでは、マンション売却時の譲渡所得や税額などの計算方法を解説します。

譲渡所得の計算方法

課税譲渡所得金額の計算式は、以下のとおりです。

それぞれの定義は、以下をご覧ください。

減価償却とは、築年数の経過によって目減りしたと思われる建物部分の資産価値を費用として引いていく考え方です。

減価償却費と建物部分の取得費の計算方法

マンションの建物部分の取得費を求める際は、購入金額から以下の計算式で求められる減価償却費を差し引きます。

償却率は建物の構造に応じて決まります。
マンションのほとんどは、鉄筋コンクリート造または鉄骨・鉄筋コンクリート造です。
事業に使用しないマンションの場合、償却率は0.015となります。

例えば、建物部分の取得金額が1,800万円、売却した時点での所有期間（経過年数）が8年である場合、減価償却費と建物部分の取得費は以下のとおりです。

• 減価償却費：1,800万円×0.9×0.015×8年=194.4万円
• 建物部分の取得費：1,800万円−194.4万円=1,605.6万円

なお、土地は基本的に経年劣化しないため、土地部分の購入金額からは減価償却費を差し引きません。

譲渡所得税の計算方法と税率

税率は、売却したマンションの所有期間によって異なります。

所有期間は、マンションを売却した年の1月1日を基準に判定します。

例えば、売却した年の1月1日時点の所有期間が8年、課税譲渡所得金額が300万円の場合、譲渡所得税は以下のとおりです。

• 譲渡所得税額：300万円×20.315%＝609,450円

マンションの所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていれば、「軽減税率の特例」が適用されます。

軽減税率の特例が適用された場合の税率は、以下のとおりです。

マンション売却時に使える特例や控除

マンションを含む不動産を売却したときは、以下の制度を利用して譲渡所得に対する税負担を軽減できます。

なお上記の税負担を軽減する制度を受けるためには、原則としてマンションを売却した翌年に、確定申告で所定の申請が必要です。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除（以下、3,000万円特別控除）とは、所定の要件を満たすマイホームを売却すると、3,000万円までの譲渡所得が非課税となる制度です。

3,000万円の特別控除を適用できるのは、原則として売り手が住んでいた不動産を売却するときです。
投資用のマンションや別荘などを売却しても、3,000万円の特別控除を適用できません。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例（以下、買換え特例）とは、譲渡所得に対する税金の支払いを、住替え先の住居を売却するときまで先送りできる制度です。

例えば、以下のようにマンションから戸建て住宅に買換えたとしましょう。

A：戸建住宅に住み替えるためにマンションを売却して500万円の譲渡所得が発生
B：買換えた戸建て住宅を売却し300万円の譲渡所得が発生

買換え特例を利用すると、Aのタイミングでは課税されず、Bのタイミングで500万円＋300万円＝800万円の譲渡所得に対してまとめて課税されます。

ただしマンションを売却した年から数えて2年以内に、3,000万円の特別控除や居住用財産の譲渡損失の損益通算などを受けていると、買換え特例の適用対象外です。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

居住用財産の譲渡損失の損益通算とは、譲渡所得の計算結果がマイナスであり、譲渡損失も発生している場合に、給与所得や一時所得などと相殺できる制度です。

例えばマンションを売却して、300万円の譲渡損失が発生したとしましょう。
マンションを売却した年の給与所得が500万円であった場合、300万円を損益通算することで、課税の対象となる所得が200万円となります。

また譲渡損失は、最大3年間繰り越せます。
譲渡損失額が、マンションを売却した年の他の所得合計よりも多かった場合、引ききれなかった金額は、翌年以降の所得と相殺できるのです。

住宅ローン控除との併用は要注意

住宅ローン控除とは、居住用の不動産をローンで購入した人が受けられる税の優遇制度です。
年末時点におけるローン残高の1%分を、所得税や住民税から直接差し引けます。

新居を購入する場合、そこに住み始めた年から数えて、前2年と後3年に3,000万円の特別控除や買換え特例などを受けていると、住宅ローン控除の適用対象外となります。

例えば、購入した新居に2021年から住み始めたとしましょう。
2021年の前2年である2019年と2020年、後3年である2022〜2024年の計6年間に、3,000万円の特別控除を受けると住宅ローン控除は利用できません。

なお居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除については、住宅ローン控除と併用可能です。

【まとめ】マンション売却時は税金と控除を把握することが重要！

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税を納めなければなりません。
ただし譲渡所得が発生した場合「3,000万円の特別控除」や「買換え特例」を受けると税負担を軽減可能です。
譲渡損失が発生した場合は、他の所得と相殺することで税金の支払額を抑えられます。

マンションを売却するときは税金の計算方法や、税負担の軽減可能な制度の適用要件を把握しておくことが大切です。
売却時により多くのお金を手元に残したい方は、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。
（執筆者：品木彰）

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