査定はマンションを売却する際の重要なステップです。
査定結果をもとに、売却の可否や今後の資金計画を決定するためです。
この記事では、マンション売却前の査定について、ポイントや成功のコツを紹介します。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
マンション売却に必要な「査定」とは？
査定とは、現状の不動産の価値を算出する作業です。
査定結果は、不動産の情報を広告などに公開する際の「売り出し価格」を決定する参考になります。
査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類の方法が存在し、それぞれに特徴があります。
簡易査定
簡易査定は現地訪問を行わず、所有者からの聞き取りや自治体の公開情報などから、大まかな売却金額を算出する方法です。
現地訪問がないため、結果も比較的早く出ます。
ただし物件ごとの細かな事情が価格に反映されないため、あくまで参考値として考えましょう。
簡易査定の流れ
簡易査定は、電話やインターネットから申し込みます。
不動産売却一括査定サイトからであれば、複数の不動産会社に一度に簡易査定を依頼できます。
- 電話やWebサイトで査定を依頼
- 質問事項に回答する
- 早ければ2～3日で査定結果の連絡が来る
簡易査定に必要な書類・情報
簡易査定の段階では、売主に対して不動産会社から特に書類の提出などを求められません。
ただし査定を受ける際は、最低でも以下の情報は確認されますので、スムーズに回答できるよう調べておきましょう。
- 物件の専有面積
- 間取り
- 物件の位置する階
- 主要採光面の方角
- 築年数
その他、修繕履歴や周辺環境なども、分かる範囲で共有しましょう。
より正確な査定価格を算出する助けになります。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問する査定方法で、マンションの所有者は不動産会社の担当者への対応が必要です。
建物の状態など詳細情報を担当者が直接確認できることから、より精度の高い査定結果を入手できます。
訪問査定の流れ
訪問査定での不動産会社の対応は、売却活動を依頼する仲介会社選びの重要なポイントです。
そのため、査定を依頼する会社は慎重に選びましょう。
訪問査定を依頼する際の流れは以下のとおりです。
- 査定を依頼する会社を選ぶ
- 不動産会社の担当者に物件を直接査定してもらう
- 1～2週間で査定結果が出る
訪問査定に必要な書類・情報
訪問査定では、事前に以下の書類を準備しておくことが望ましいです。
- マンションの図面（間取り図）
- マンション購入時に受け取った重要事項説明書
- 購入時の契約書
- マンションの登記簿謄本
- 管理規約（使用細則）
マンション売却を成功させる査定のポイント
査定はマンション売却の第一歩です。
そのため査定前に自分で下準備をしておくことで、スムーズな売却を実現できます。
査定前の準備内容を詳しく見ていきましょう。
事前に売却価格の相場を調べる
査定前に、売却価格の相場を調査しておきましょう。
相場を知っておけば売却の希望価格を考える基準となり、市場価格と査定結果を照らし合わせることで、査定価格の妥当性が判断できます。
マンションの売却価格を調べるためにはいくつかの方法がありますが、インターネットでの調査が便利です。
取引価格を掲載しているWebサイトのなかでも、以下の2つは信頼性が高く、実情に即した価格を公開しています。
| REINS Market Information （レインズ） |
国土交通大臣認定の「指定流通機構」の不動産取引価格を閲覧できるサイト。 表示される価格は成約価格（実際に売れた価格）。 |
| 土地総合情報システム | 不動産の取引価格と地価の公示価格を確認できるサイト。国土交通省運営。 取引価格情報は過去のものも公開されており、参考にできるデータが多い。 |
いずれも詳細情報やエリアを指定して検索できるため、所有するマンションに似た条件の取引履歴を探してみましょう。
住宅ローン残債を調べる
売却金額で住宅ローン残債の支払いができない場合、一般的にマンションの売却はできません。
そのためマンション売却前に、ローン残高を調査しておくことも大切です。
査定時点でのローン残債は、以下の方法で調べられます。
- 返済予定表を確認する
- 金融機関のサービスサイトで確認する
- 残高証明書を確認する
- 窓口に問い合わせる
査定項目を把握する
納得できる売り出し価格を設定するために、査定項目をあらかじめ把握しておきましょう。
マンションの査定項目は会社によって異なり、内容も多岐にわたります。
ただし、どの不動産会社に依頼しても、最低限必ず確認されるのが、以下の項目です。
- マンションの立地
- 専有面積と間取り
- 築年数
- 採光面
- 眺望
- 駐車場の広さ
- 階数
- 管理状態
- 共用施設の有無
- マンションのセキュリティ
- 修繕計画
- 内装や部屋の設備
- 管理費・修繕積立費の金額
査定は複数社に依頼する
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、営業に力を発揮できるジャンルやエリアが異なります。
「タワーマンションに強い」「特定地域の売却実績が豊富」など、不動産会社によって特徴はさまざまです。
大手の不動産会社であれば高く売れるとは限らないため、地域密着型の会社なども含め、複数社に依頼しましょう。
マンションの査定前に掃除やリフォームは必要？
マンションの査定では、査定担当者が物件をすみずみまでチェックします。
物件の状況を確認しやすくするために、ある程度整理整頓や掃除をしておきましょう。
また、目立つキズや汚れなどは、DIYで対応できる範囲で修繕しておいてもよいでしょう。
一方、工事を伴うリフォームが必要かどうかはケースバイケースといえます。
リフォームしたマンションは売れやすくなる場合もありますが、売却価格決定の際、リフォーム代金分が売却価格に上乗せされるわけではありません。
近年では中古マンションをリノベーションし、自分好みにしたいという需要も高まっています。
リフォームの可否は不動産会社と相談しつつ、トレンドやマンションのあるエリアの需要も考慮して判断するとよいでしょう。
【まとめ】査定のポイントを理解してマンション売却を成功させよう
マンションの売却は、査定のポイントを押さえておくことが成功のカギといえます。
マンション売却を考えたら、査定を受ける前に、物件の情報収集や市場の相場の調査といった、比較的早く着手できる準備からはじめましょう。
査定価格は、不動産会社によって大きく差が出ることも珍しくありません。
事前に調べた相場と照らし合わせて、査定価格が適正でないと判断した場合、査定した担当者に理由を確認します。
より高く売却できる会社に依頼するためにも、可能であれば訪問査定は複数社に依頼しましょう。
（執筆者：いちはらまきを）
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