登記簿謄本とは？登記事項証明書との違いや取得方法をわかりやすく解説

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

そもそも不動産登記とは？

不動産登記とは、土地や建物にある権利関係を明確にするための手続きです。
不動産登記をすると、登記簿に以下の内容が記載されます。

登記簿に記載される内容

• 土地や建物の所有者
• 土地や建物の抵当権の有無・抵当権の権利者
• 地積（土地の面積）
• 建物の種類（居宅・共同住宅・店舗・事務所など）
• 建物の構造（木造・鉄筋コンクリート造）
• 建物の床面積　など

抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関が不動産を差し押さえられる権利です。
住宅ローンを返済する人が、一定期間返済を滞納した場合、金融機関は抵当権を行使して担保としている不動産を競売にかけます。

不動産登記をして記録された情報は、一般に公開されるため手数料を支払えば誰でも閲覧が可能です。

不動産登記が必要な場面

不動産登記は、土地や建物に関する権利関係に変更があった際に行われます。
不動産登記が必要な場面の例は、以下のとおりです。

• 土地や建物を売買したり相続したりして所有者が変わったとき
• 土地のうえに建物を新築したとき
• 住宅ローンの融資を受けて不動産に抵当権を設定するとき
• 住宅ローンを完済し抵当権を外すとき
• 一つ（一筆）の土地を分割するときや複数の土地を一つにまとめるとき

なお不動産登記をする際は、登録免許税を支払わなければなりません。
また不動産登記には、法律の専門的な知識が必要となるため、報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産にかかわる登記の種類

不動産にかかわる登記には、以下のような種類があります。

• 所有権移転登記：土地や建物の所有者が変わった際の登記
• 所有権保存登記：建物を新築した際に行う登記
• 抵当権設定登記：住宅ローンを組み抵当権を設定する際の登記
• 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済し抵当権を外す際の登記
• 土地分筆登記：1つの土地を複数に分割する際に行う登記
• 土地合筆登記：複数ある土地を1つにまとめる際に行う登記

不動産登記の際に支払う登録免許税は、不動産の価額に所定の税率をかけて計算します。

不動産の価額は、固定資産税の税額を計算する際に用いられる「固定資産税評価額」と同じ額であるのが一般的です。
税率は、不動産登記の種類に応じて変わります。

不動産の登記簿謄本とは？登記事項証明書とは違う？

登記簿謄本と登記事項証明書は、基本的に同じ内容が記載されています。

それぞれについて解説していきます。

紙の登記簿の写しが「登記簿謄本」

謄本とは、原本の内容が書き写されたり複写されたりした文書です。
登記簿謄本とは、登記記録が記載されている登記簿を複写した書類を指します。

登記簿が紙で管理されていた時代は、登記されている内容を証明する際に原本の写しが交付されていました。

登記データをもとに発行されるのが「登記事項証明書」

登記簿は2008年に電子化され、登記記録というデータで管理されるようになりました。
登記簿が電子化されたことで、登記されている内容を証明する際は、登記記録情報を印刷が可能となったのです。
印刷された書類は、厳密にいうと謄本ではないため、登記事項証明書と呼ばれています。

登記簿謄本（登記事項証明書）の記載事項

登記簿謄本（登記事項証明書）の記載事項は、主に以下の4つです。

表題部

表題部は、土地や建物の所在地や状態などが記載される部分です。

土地の場合、表題部に記載されるのは、地番や地目（どのような土地であるか）、地積（土地の広さ）などです。
建物の場合は、家屋番号や種類（建物の用途）、構造、床面積などが記載されます。

権利部（甲区）

権利部には、不動産の権利関係が表示されます。
甲区に記載されるのは、所有権保存登記や所有権移転登記など不動産の所有権に関することです。

また所有者の住所や氏名、取得日なども記載されており、権利部（甲区）を見るといつ誰がどのように不動産を取得したのかがわかります。

権利部（乙区）

権利部の乙区に記載されるのは、所有権以外の権利に関することです。
抵当権や地上権、根抵当権、賃借権などの移転や抹消については乙区に記載されます。

共同担保目録

共同担保目録には、債権の担保になっている不動産が一覧で表示されます。

住宅ローンを組んで不動産を購入するときは、建物と土地の両方が担保となるため、共同担保目録には土地と建物が記録されます。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書は、主に以下の4種類です。

それぞれの特徴を解説します。

全部事項証明書

全部事項証明書とは、登記簿に記録されている内容がすべて記載されている登記事項証明書です。

現在事項証明書

現在事項証明書とは、登記簿に記録された情報のうち現時点で有効な権利状況だけが記載されている登記事項証明書です。

一部事項証明書（何区何番事項証明書）

一部事項証明書とは、登記簿に記録された情報の一部が記載された登記事項証明書です。

マンションや複数人で所有する土地などは、権利関係が複雑あるため、全部事項証明書や現在事項証明書などを取得すると膨大なページ数となってしまいます。
そのため自分自身に関する情報のみが必要な場合は、一部事項証明書を請求するのが一般的です。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書とは、建物の滅失や土地の合筆など、閉鎖された登記情報が記載された登記事項証明書を指します。

全部事項証明書や現在事項証明書などには、閉鎖された登記情報が記載されていないため、 閉鎖事項証明書を請求する必要があります。

登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法

登記事項証明書を入手するためには、法務局へ申請する必要があります。
法務局への申請方法は、以下の3種類です。

なお登記事項証明書を申請する際は、氏名や住所、地番、家屋番号などの記載が必要です。
地番や家屋番号は、固定資産税の納税通知書や課税証明書などに記載されているため、申請をする前に調べておきましょう。

オンラインでの取得方法

オンラインで登記事項証明書を取得するためには、インターネットから登記供託オンラインシステムにアクセスします。

登記供託オンラインシステムにアクセスし、利用者登録をしたあと、不動産の情報を入力すると登記事項証明書を請求できます。
請求した登記事項証明書は、自宅や勤務先などに郵送してもらえるほか、最寄りの法務局や登記所で受け取ることも可能です。

インターネット環境さえあれば、自宅や勤務先など好きな場所から登記事項証明書を請求できるのがオンライン請求のよい点といえます。

オンライン請求の手数料は、郵送の場合は証明書1通あたり500円、法務局での窓口受け取りの場合は1通あたり480円です。
窓口申請や郵送申請の手数料は1通あたり600円であるため、割安の負担で請求できるのもオンライン請求のメリットといえます。

ただしオンライン請求では、一部事項証明書の申請ができません。
一部事項証明書が必要な場合は、窓口または郵送で申請をしましょう。

窓口での取得方法

法務局の窓口で登記事項証明書を申請するためには「登記事項証明書交付申請書」を提出する必要があります。
手数料は請求書1通あたり600円であり、収入印紙を添付して納めます。

法務局で登記事項証明書を申請する場合、地番や家屋番号がわからなければ窓口で尋ねることができます。

郵送での取得方法

「登記事項証明書交付申請書」を法務局に郵送すると、後日指定の住所に登記事項証明書が送付されます。
請求手数料は、窓口での申請と同じく証明書1通あたり600円であり、申請書に収入印紙を添付して納めます。

登記簿謄本（登記事項証明書）の有効期限

登記簿謄本（登記事項証明書）に、法律で定められた有効期限はありません。

ただし提出先によっては「取得から3か月以内」といった期限が設けられることがあるため、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する前に確認をしておくと良いでしょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）に記載された所有者の変更方法

登記簿謄本に記載されている所有者を変更するときは、法務局で所有権移移転登記をする必要があります。

所有権移転登記は、自分自身でもできますが法律や不動産の専門知識が求められるため、報酬を支払って司法書士に依頼するのが一般的です。
また所有権移転登記をする際は、登録免許税という税金を支払わなければなりません。

登記情報提供サービスとは

登記情報提供サービスは、登記所が保有する登記情報をパソコンやスマートフォンから確認できるサービスです。

利用が可能な時間帯は、平日8時30分〜21時までであり、インターネットに接続できる環境にあればどこからでも登記情報を確認できます。

法務局は、北海道を除くと1つの都府県に1か所しかありません。
法務局から離れた場所に住んでいる人が登記簿謄本を申請する場合、受け取るまでに多くの時間がかかります。

そこで法務局が遠くにある方や忙しく法務局に行く時間を設けるのが難しい方は、登記情報提供サービスを利用すると良いでしょう。

【まとめ】登記簿謄本と登記事項証明書の内容は同じ！

登記簿謄本と登記事項証明書に記載されている内容は同じです。
登記記録がデータで管理されるようになり、紙で管理されなくなったため登記事項証明書と呼ばれるようになりました。

登記簿謄本が必要となった場合は、法務局に登記事項証明書を申請しましょう。
登記事項証明書は「オンライン」「窓口」「郵送」のいずれかで請求が可能です。
（執筆者：品木 彰）

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