「媒介とはどのような意味なのだろうか」
「媒介と仲介の違いがわからない」
不動産を売却する際は、媒介の意味を理解したうえで不動産会社と適切な契約を結ぶ必要があります。
本記事では、不動産を売買する際の媒介について、仲介との違いも含めてわかりやすく解説していきます。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
不動産取引における媒介とは？
不動産取引における媒介とは、どのような意味なのでしょうか？
媒介の意味や仲介との違い、不動産取引で用いられる場面を解説します。
「媒介」の意味とは？「仲介」との違い
結論をいえば、媒介と仲介の言葉の意味に大きな違いはありません。
媒介とは、2つのものの間にあって、両者をなかだちするという意味です。
一方、仲介とはあいだに入って話をまとめることを指します。
ただし媒介と仲介は、不動産取引においては用いられる場面が異なります。
不動産の売却時には媒介契約を結ぶ
売主と不動産会社のあいだで結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
土地や建物は、売主自身が買い手を探して売却できます。
しかし不動産を安全に取引するためには、不動産や法律などの専門知識が必要です。
また売主だけの力で、購入希望者を探すのは困難であるケースがほとんどでしょう。
そこでほとんどの売主は、不動産を売却するときに不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや契約締結の仲介をお願いするのです。
仲介とは売主と買主が不動産会社に依頼すること
仲介とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入って契約をサポートする役割を指します。
不動産会社は、売主だけをサポートするのではありません。
不動産の購入希望者の代わりに物件を探し、売主と交渉するのも不動産会社の役割です。
売主と買主の双方が合意し不動産売買契約を結ぶ場合、不動産会社は売買契約書の作成や重要事項の説明手続きなどを担当します。
売買契約が締結したあと、売主と買主は仲介してくれた不動産会社に対して「仲介手数料」を支払います。
仲介手数料の設定は不動産会社によってさまざまですが、法律で定められた上限である「物件価格×3％＋6万円（税別）」に設定している会社も少なくありません。
不動産売却時の媒介契約は3種類
不動産を売却するときに結ぶ媒介契約は、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの特徴を解説していきます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、他の媒介契約と比較して制限が少ないのが特徴です。
- 契約期間：制限なし
- 契約できる不動産会社の数：制限なし
- 自己発見取引：可能
- 活動内容の報告義務：なし
- レインズへの登録義務：なし
レインズとは、不動産の流通情報を登録できるネットワークシステムです。
レインズに登録された不動産の販売情報は、全国の不動産会社が閲覧できます。
一般媒介契約では、売主自身で買主を探して売買契約を締結する「自己発見取引」が認められています。
また不動産会社が売却活動の内容を売主に報告する義務や、売り出す物件を指定流通機構（レインズ）へ登録する義務がありません。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は、以下のとおりです。
- 契約期間：3か月
- 契約できる不動産会社の数：1社のみ
- 自己発見取引：可能
- 活動内容の報告義務：14日に1度
- レインズへの登録義務：あり
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、最低でも14日に1度のタイミングで、売主に対して売却活動の内容を報告する必要があります。
また売却する物件の情報は、レインズに登録しなければなりません。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の特徴は、以下のとおりです。
- 契約期間：3か月
- 契約できる不動産会社の数：1社のみ
- 自己発見取引：不可能
- 活動内容の報告義務：7日に1度
- レインズへの登録義務：あり
専属専任媒介契約は、売主の自己発見取引が認められない点や、不動産会社が売主へ活動内容を報告する頻度が、専任媒介契約と異なります。
媒介契約は迷ったら専任媒介を選ぶ
どの媒介契約を結べばよいかわからない場合は「専任媒介契約」を結ぶと良いでしょう。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、売主のために費用をかけて広告や宣伝などをしてくれる可能性が高まります。
契約期間が終わらない限り、売主が他の不動産会社を通じて売却してしまうリスクがないためです。
また不動産会社によっては、専任媒介契約を結ぶと「クリーニング」や「買取保証」などのサービスを無料で提供してくれる場合があります。
不動産を売却するときは、不動産会社と専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。
仲介の取引方法は2種類
不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約だけでなく取引形態を意識することも大切です。
不動産会社の仲介方法には「両手仲介」と「片手仲介」があります。
両手仲介は不動産会社が売主と買主の両方を仲介
両手仲介とは、1つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介することです。
売主、買主の双方と同じ不動産会社が話をできるため、交渉がスムーズに進むことも多いでしょう。
また両手仲介を行う不動産会社は、多くの顧客を抱えているケースが多く、買い手が見つかりやすいこともメリットのひとつです。
片手仲介は不動産会社が売主と買主のどちらか一方を仲介
片手仲介では、売主と買主それぞれを別の不動産会社が仲介します。
売主側の不動産会社は、売主の意向を優先して買い手を探すため、要望が通りやすいことがメリットです。
また自社の顧客以外からも広く買い手を探すことができるため、希望に合った買主と出会える可能性も高くなるでしょう。
【まとめ】媒介とは売却時に不動産会社と結ぶ契約
不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
どれを結べばよいか迷う場合は、もっともメリットが多いと考えられる専任媒介契約がおすすめです。
不動産会社の仲介方法には「両手仲介」と「片手仲介」があります。
それぞれに特徴やメリットがあるため、不動産の状況やご自身の希望に合わせて選ぶといいでしょう。
（執筆者：品木 彰）
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