中古マンションを売却する際は、誰もができるだけ売却価格を高くしたいと考えています。
高値で売却するためには、マンション価格の相場を把握することが大切です。
本記事では、中古マンションの売却相場に影響するポイントや相場の確認方法などをわかりやすく解説します。
遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本 圭祐（きしもと けいすけ）
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級
中古マンションの売却相場はエリアや築年数で変わる
売却価格の相場は、マンションが建っているエリアや建物の築年数などで変わります。
エリアによる違い
マンションが建っているエリアは、取引価格に大きく影響します。
以下は、全国の主要都市における2021年4〜6月の中古マンション取引価格の平均です。
- 東京都：約3,976万円
- 神奈川県：約2,495万円
- 大阪府：約2,347万円
- 静岡県：約1,981万円
- 愛知県：約1,962万円
- 福岡県：約1,876万円
- 北海道：約1,657万円
※国土交通省「不動産売却取引価格情報（2021年第2四半期）」をもとに作成
東京都や神奈川県など、人口が多いとされる都市圏ほど中古マンションの取引価格は高くなっています。
特に東京都は、他の主要都市と比較して著しく高額です。
築年数による違い
築年数が経過しているほど、中古マンションの取引価格は安くなる傾向にあります。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏における中古マンションの築年数ごとの㎡単価は以下のとおりです。
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」
築20年を超えると、マンションの㎡単価は築0〜5年の半分以下となっています。
一方で築26年を超えたあたりから、㎡単価はほぼ横ばいです。
築年数の経過にともなって価格が下落するのは、建物部分の経年劣化が主な理由です。
よって築26年を超えたあたりで、建物部分の価値は下がりきったと考えられます。
中古マンションの売却相場の動向
次に中古マンションの売却相場が、どのように推移しているのか確認していきましょう。
中古マンションの価格は上昇傾向
東日本レインズによると、2021年1〜9月における首都圏の中古マンションの㎡単価や価格は、以下のとおりです。
| ㎡単 | 価格 | |
| 2021年1〜3月 | 58.14万円/㎡ （前年同期比＋5.9%） |
3,797万円 （前年同期比＋6.4%） |
| 2021年4〜6月 | 59.04万円/㎡ （前年同期比＋12.5%） |
3,837万円 （前年同期比＋13.2%） |
| 2021年7〜9月 | 60.78万円/㎡ （前年同期比＋9.3%） |
3,897万円 （前年同期比＋6.6%） |
※出典：東日本不動産流通機構
中古マンションの㎡単価や価格は、すべての期間において前年同期比を上回る結果となりました。
また新型コロナウイルス感染症が感染拡大する前である2019年の㎡単価や価格をも上回っているため、中古マンション価格は高騰しているといえます。
中古マンション価格が高騰する背景
価格が高騰しているのは、以下3点により中古マンションの需要が高まったことが理由であると考えられます。
- 新築マンション価格の高騰
- 低金利の住宅ローン
- 住宅ローン控除の特例措置
不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンション価格は2010年度に平均4,716万円であったのが、2021年の上半期には平均6,417万円まで上昇しました。
※出典：不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」
また2021年12月現在の住宅ローン金利は、変動金利がおおむね0.4%台、全期間固定金利は1%強で推移しており、バブル崩壊後の最低水準を保ち続けています。
さらに2019年10月からは、住宅ローンを組んだ人の税負担を優遇する「住宅ローン控除」に特例措置が実施され、適用することで控除期間が最長10年から13年に延長が可能です。
新築マンション価格が10年間で5%も上昇したことに加え、低金利の住宅ローンと住宅ローン控除の特例措置が後押しとなり、中古マンションを選ぶ人が増えたことで価格が高騰したと考えられます。
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中古マンションの売却相場を調べる方法
中古マンションの売却相場をご自身で調べる方法は、主に以下の3点です。
- レインズマーケットインフォメーションで調べる
- 土地総合情報システムで調べる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
レインズマーケットインフォメーションで調べる
レインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）は不動産会社のみが閲覧できる不動産取引サイトのため、一般向けには公開されていません。
ただしレインズマーケットインフォメーションでは、レインズに掲載された不動産取引情報の一部が一般向けに公開されています。
レインズマーケットインフォメーション閲覧することで、中古マンションの売却相場を把握しやすくなります。
土地総合情報システムで調べる
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営しているサイトです。
土地総合情報システムにアクセスし「 不動産取引価格情報検索」を利用することで、希望するエリアの中古マンションの取引価格を検索できます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
売却相場を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することも大切です。
同じマンションであっても、査定結果は不動産会社によって異なります。
複数社の査定結果を聞き、担当者から査定の根拠を説明してもらうことで、中古マンションの売却相場が見えてくるでしょう。
またマンションの売却が得意な不動産会社ほど、査定結果に明確な根拠があるだけでなく売却までの道筋を分かりやすく説明してくれます。
複数社に査定してもらうことで、売却を依頼する不動産会社を選びやすくなるのです。
中古マンションの売却価格が相場よりも安くなるケース
中古マンションの売却価格が、相場よりも安くなってしまうのは以下のようなケースです。
- 競合物件が売りにだされている
- 売り出し価格が安すぎる
- 売り急いでしまう
- 不動産会社の囲い込みにあう
競合物件が売りに出されている
同じマンションからすでに売りに出されているお部屋がある場合、価格競争が起きやすくなるため売却価格が相場を下回る可能性が高まります。
価格競争に発展しやすくなる理由は、同じマンションの場合、エリアや築年数、周辺環境など売却価格に影響する多くの要素が共通するためです。
お部屋の間取りや広さなどが近いと、価格競争はさらに激しくなるでしょう。
もし競合物件が売りに出されているのであれば、マンションを売却する時期をずらすのも方法のひとつです。
売り出し価格が安すぎる
売り出し価格とは、マンションを売り出す際に設定する価格のことです。
不動産情報サイトや広告などには、売り出し時に決めた価格が掲載されます。
マンションの売買では、購入希望者から価格を交渉されるのが一般的であるため、売却価格は売り出し価格よりも安くなるケースがほとんどです。
そのため売り出し価格を安く設定してしまうと、相場を下回りやすくなります。
売り出し価格を決める際は、購入希望者からの価格交渉を想定して相場よりも1割ほど高めに設定するのがおすすめです。
売り急いでしまう
マンションを売り急いでしまうと相場を下回りやすいのは、購入希望者や不動産会社からの値下げ交渉に応じてしまいやすくなるためです。
マンションの売却期間は、平均で3か月程度といわれています。
売却する際は、売り急ぐことがないように余裕を持ったスケジュールを設定しましょう。
住み替えをする場合は、マンションを売却してから新居を探す「売り先行」をするのがおすすめです。
新居を先に購入してから居住中のマンションを売却する「買い先行」をすると、住居費を二重に支払う期間を短くしたいという思いから売り急ぎやすくなるためです。
不動産会社の囲い込みにあう
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方を仲介するために、他の不動産会社からの問い合わせを遮断することです。
売主と買主の両方を仲介する「両手仲介」をすると、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料をもらえます。
両手仲介には、売買がスムーズになるなどのメリットもあります。
しかし両手仲介をしようとする不動産会社に囲い込みをされてしまうと、売却のチャンスを逃してしまうかもしれません。
また買い手がなかなか見つからないと感じて、値下げ交渉に応じやすくなるリスクもあります。
不動産会社を選ぶ際は、問い合わせがきたら必ず知らせてくれるかを担当者に確認しておくと良いでしょう。
【まとめ】中古マンションを売却する際は相場の把握が不可欠
中古マンションを売却する際は、ご自身で相場を調べることで安値で売却してしまうリスクを抑えられるでしょう。
売却相場は、マンションがあるエリアや築年数などで異なります。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システム、不動産会社の査定などの方法で価格相場を調べたうえでマンションを売りに出すことが大切です。
（執筆者：品木彰）
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