マイホーム（居住用財産）を売却して利益を得た場合に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」を適用できると、税負担を大きく軽減できます。
そのためマイホームを売却するときは、3,000万円特別控除を受けるための要件や申請方法、併用できる制度などを理解することが大切です。
本記事では、3,000万円特別控除の制度内容や要件、手続きの方法などをわかりやすく解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）
宅地建物取引士
3,000万円特別控除とは不動産売却時の税負担を軽減する特例
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、原則として所得税（いわゆる譲渡所得税）や住民税を納めなければなりません。
譲渡所得の金額が高いほど、税負担は重くなっていきます。
そこで活用したいのが、3,000万円特別控除です。
3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却したとき、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得と税金
続いて譲渡所得と譲渡所得税の計算方法や、3,000万円特別控除を適用した場合の節税効果をみていきましょう。
譲渡所得の計算方法
課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）の計算方法は、以下のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（譲渡費用＋取得費）−特別控除額
※譲渡価額：マイホームの売却価格
※譲渡費用：仲介手数料や測量費、建物の取り壊し費用などの諸経費
※取得費：マイホームの購入価格
※特別控除額：（一定要件を満たす場合に適用される）マイホームを譲渡したり収用等、特定土地区画整理事業等、特定住宅遅造成事業等、農地保有の合理化等で土地や建物、農地を譲渡した場合に適用
単に譲渡所得というときは、基本的に特別控除額を差し引く前の金額を指します。
例えば譲渡価額が4,000万円、譲渡費用が240万円、取得費が3,000万円、特別控除額が0円である場合、課税譲渡所得の金額は以下のとおりとなります。
＝760万円
3,000万円特別控除は、特別控除の1種です。
所定の要件を満たして3,000万円の特別控除を適用できると、760万円の課税譲渡所得金額は0円となります。
税額の計算方法
譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率をかけて計算します。
税率は、売却した年の1月1日時点におけるマイホームの所有期間によって決まります。
- 5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（所得税率30.63%＋住民税率9%）
- 5年超（長期譲渡所得）：20.315%（所得税率15.315%＋住民税率5%）
※2037年（令和19年）までは、所得税額の2.1%が復興特別所得税として徴収されます。上記は、復興特別所得税を合算した税率です。
例えば譲渡所得が760万円、マイホームの所有期間が6年である場合、本来であれば「760万円×20.315%＝約154.4万円」の譲渡所得税がかかります。
3,000万円特別控除を適用できると課税譲渡所得額が0円となるため、約154.4万円の譲渡所得税を軽減できます。
3,000万円の特別控除を受けるための要件
3,000万円特別控除を受けるためには、要件を満たす必要があります。
主な要件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- 以前に住んでいた家屋や敷地などの場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
※「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く - 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
- 災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を売ること
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
マイホームを売却した年の一定期間内に、譲渡所得税に関する特例制度を受けていると、3,000万円特別控除を適用できない場合があります。
住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、以下2点のいずれにも該当していることが要件となります。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
3,000万円特別控除を受けるための手続きと必要書類
3,000万円特別控除を受けるためには、必要書類を集めたうえで確定申告をしなければなりません。
確定申告で申請する
3,000万円特別控除を適用する場合、マイホームを売却した翌年に確定申告をする必要があります。
マイホームを売却したとき、譲渡所得が発生していないのであれば確定申告は不要です。
しかし3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得が0円となる場合は確定申告が必要となります。
確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日ごろです。
申請時の必要書類
確定申告で3,000万円特別控除を適用するときの必要書類は、以下のとおりです。
| 書類の名称 | 入手場所・入手方法 |
| 確定申告書B | 税務署または国税庁HP |
| 確定申告書第三表（分離課税用） | 税務署または国税庁HP |
| 確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書） | 税務署または国税庁HP |
| 住民票（除票）の写し | マイホームがある自治体の役所 |
| マイホームを売却したときの売買契約書の写し | 売却時の不動産会社 |
| マイホームを購入したときの売買契約書の写し | 購入時の不動産会社 |
| 仲介手数料や印紙税などの領収書 | 随時 |
| マイナンバーカードをはじめとした本人確認書類 | 自身で準備 |
3,000万円特別控除を申請するためには、複数の書類を集める必要があるため、スケジュールに余裕をもって準備することが大切です。
確定申告時に必要な書類については、以下の記事もご確認ください。
不動産売却後には、確定申告が必要になる場合があります。 申告時期や必要書類など申告前に知っておきたい重要な情報も少なくありません。 この記事では不動産売却後の確定申告について、必要な書類や申告時期、特例を活用するケースなどに[…]
3,000万円の特別控除は「住宅ローン控除」と併用ができない
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、一定の要件を満たすと所得税や住民税の負担を軽減してくれる制度です。
取得したマイホームに居住する年とその前年、前々年に3,000万円特別控除を受けていると、住宅ローン控除は適用できません。
また新居に入居したときに住宅ローン控除を適用すると、翌年から3年間は不動産を売却したときに3,000万円特別控除を受けられなくなります。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除の両方を適用できる場合は、不動産会社や税理士などの専門家にも相談のうえ、より有利なほうを選ぶことが大切です。
「買換え特例」も併用不可
特定の居住用財産の買換え特例（以下、買換え特例）は、所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売却する場合に選択できる制度です。
所定の要件を満たすと譲渡所得にかかる税金の支払いを、買換え先の住宅を売却するときまで先送りにできます。
マイホームを売却した年の前年と前々年に、3,000万円の特別控除の特例を適用していると買換え特例は受けられません。
「軽減税率の特例」とは併用が可能
所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例（以下、軽減税率の特例）は、売却するマイホーム（居住用財産）の所有期間が10年超の場合、譲渡所得税を計算する際の税率が軽減される特例です。
軽減税率の特例を適用できると、6,000万円までの譲渡所得にかかる税金の税率が14.21%に引き下げられます。
軽減税率の特例と3,000万円特別控除は併用できるため、2つの制度を申請することで譲渡所得にかかる税負担を大幅に軽減することが可能です。
相続した空き家を売却するときの3,000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却する場合、所定の要件を満たすことで「相続空き家の3000万円特別控除」を適用でき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
相続空き家の3,000万円特別控除を適用できるのは、亡くなった人が相続開始の直前まで1人で住んでおり、かつ昭和56年3月31日以前に建てられた居住用財産を相続した場合です。
また建物を壊して更地にしたり、 建物部分に所定の耐震基準を満たす耐震リフォームを施したりしたうえで譲渡する必要があります。
ただし要介護認定を受けて老人ホームに入居した場合でも、所定の要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除を適用できることがあります。
【まとめ】不動産売却時は3,000万円特別控除を活用しよう
マイホームを売却したときに、所定の要件を満たすと3,000万円特別控除を適用することで、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税はかからなくなります。
3,000万円特別控除を適用するためには、所定の要件を満たしたうえで必要書類をそろえて確定申告をしなければなりません。
不動産を売却するときは、不動産会社や税理士、最寄りの税務署などに相談することをおすすめします。
（執筆者：品木彰）
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