契約不適合責任とは？買主が請求できる権利や期限をわかりやすく解説

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）

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宅地建物取引士

契約不適合責任とは？内容をわかりやすく解説

契約不適合責任とは、あらかじめ目的物に対して取り決めた種類や品質、数量が契約内容に適合しないとき、売主が買主に対して負う責任です。

売買契約で売主が買主に対して負う責任

契約不適合責任とは、以下のいずれかに契約内容と相違があった場合、売主が買主に対して負担する法的責任です。

不動産の売買契約や建築請負契約では、引き渡された建物に欠陥などが見つかることで、売主に契約不適合責任が問われるケースがあります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は、2020年4月に施行された改正後の民法で定められました。

改正以前は「瑕疵担保責任」という名称であり、契約不適合責任とは制度内容も異なっていました。

瑕疵とは、商品などの品質や性能、状態が不完全であることです。
契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償請求や契約の解除を請求することが認められていました。

また瑕疵担保責任では、買主が「善意無過失」であることが原則です。
善意無過失とは、注意を払っていたものの知ることができなかった状態を指します。

一方で契約不適合責任は、瑕疵が隠れていなくても引き渡された目的物が契約に適合していなかった場合、買主は売主に対して権利を行使できます。

加えて契約の解除や損害賠償請求だけでなく「目的物の修繕」や「代金の減額」なども売主に請求できるようになりました。

契約不適合責任は免責にすることも可能

契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主が話し合って特約を設定することで対象外（免責）にできます。

中古住宅には、建物や設備（水道設備・電気配線など）に故障や不具合があるケースが多く、厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと取引に支障が生じかねません。

そのため築年数が古い物件の欠陥や設備の不具合などは、特約により売主の契約不適合責任が免責となるケースがあります。

契約不適合責任で買主・施主が請求できる権利

契約不適合責任で買主が売主に対して請求できる権利は、主に以下の4種類です。

履行の追完請求権

履行の追完請求権とは、引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合、買主が売主に対して目的物の補修や代替物の納品などを請求できる権利のことです。

例えば不動産が引き渡されたあとに、契約書には記載されていない雨漏りが発覚した場合、買主は売主に破損箇所の修繕を請求できます。

代金減額請求権

代金減額請求権は、買主が履行の追完を請求したにもかかわらず、期日までに対応がない場合、当初想定していた代金を減額するように請求できる権利のことです。

例えば引き渡された建物が、契約内容と異なる床材を使用していたとしましょう。
売主に対して、契約通りの床材に変更するよう請求しても拒絶された場合、本来張られる予定であった床材との差額を請求できます。

代金減額請求権を行使できるのは、買主が追加の催促をしても期日内に対応しない場合や、追完が期待できない場合、売主が買主の請求を拒絶している場合などです。

損害賠償請求権

契約不適合によって買主が損害を負った場合は、売主に対して損害賠償請求をすることができます。

例えば引き渡された建物に、契約書には記載されていなかった雨漏りが発生しており、業者に修繕してもらった場合、売主に対して修繕費用を請求できます。

ただし売主側の過失によって契約不適合が生じたのでなければ、損害賠償請求をしても認められないことがあります。

契約解除権

契約解除権は、契約不適合があったときに履行の追完を催告したにもかかわらず、一定期間内に売主が対応しない場合、契約を強制的に解除できる権利です。
契約解除となった場合は、代金全額の返還も請求することが可能です。

また引き渡しができない状況である場合や、不適合が是正できないと契約の目的を達成できない場合は、相手に要求（催告）することなく契約を解除できます。

契約解除が認められるかどうかは、契約内容の不適合度合いによって判断されます。そのため、不適合内容が軽微な場合は、契約解除権が認められないことがあります。

契約不適合責任には期限がある

契約不適合責任の履行を求める場合、その事実を期限までに売主へ通知しなければなりません。
通知の期限は、引き渡された目的物の種類や品質などが契約に適合していないことを買主が知ったときから1年以内です。

ただし契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主の両方が合意することで、自由に通知期間を定めることが可能です。

また契約不適合責任には消滅時効があります。
目的物が契約内容に適合していない事実を売主に1年以内に通知したとしても、いつまでも権利があるわけではありません。

具体的には「権利の行使が可能となったことを知った時点から5年」「権利の行使が可能となったときから10年」で時効を迎えて、買主の権利は消滅します。

契約不適合責任を免責にするときの注意点

契約不適合責任は免責にすることもできますが、以下の2点には注意する必要があります。

免責にすると買主側が不利になる

契約不適合責任を免責にすると、引き渡された不動産に契約内容と適合しない部分があっても、買主は売主に請求できません。

そのため買主側にとっては不利になり、売主側に有利な契約となってしまいます。
買主側の理解が不充分であると、あとでトラブルに発展してしまいかねません。

契約不適合責任を免責にする特約を付ける場合は、買主と充分に話し合いをして理解を得ることが大切です。

売主によっては免責にできないことがある

売主が宅建業者（宅地建物取引業者）である場合、不動産の引き渡しから2年は必ず契約不適合責任を負わなければなりません。

例えば「契約不適合責任は一切負わない」のように、買主側が不利となる特約を設定しても無効となります。

また売主が宅建業者以外の事業者、買主が消費者である場合「引き渡された不動産に瑕疵が発覚した場合の事業者の損害賠償責任を免除する」などの条項を定めた場合も無効です。

【まとめ】不動産の売買時は契約不適合責任の理解が不可欠

不動産の売買契約書に記載されていなかった欠陥が引き渡し後に発覚した場合、契約不適合責任により、買主は売主に対して該当箇所の修繕や損害賠償請求などができます。

また民法が改正される前の瑕疵担保責任とは異なり、隠れた瑕疵でなくとも契約書に記載されていない欠陥が引き渡し後に発覚したのであれば、売主は責任を負うことになります。

不動産を売却するときは、不動産会社の担当者にも相談のうえ、契約不適合責任の内容をよく理解してから契約を結ぶことが大切です。
（執筆者：品木 彰）

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