離婚の際には、婚姻期間中に築いた財産を夫婦2人で分ける「財産分与」をするのが一般的です。
財産分与の対象となる財産のうち、とくにトラブルが生じやすいのが「持ち家」です。
離婚後の生活設計や住宅ローンの残債などをもとに、家の分割方法は慎重に決めなければなりません。
本記事では、財産分与の基礎知識から家の分割方法、住宅ローンが残っている場合の注意点などを解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）
宅地建物取引士
家の財産分与に関する基礎知識
財産分与とは、離婚の際に夫婦で築き上げてきた財産を2人で分割することです。
まずは、財産分与の種類や対象となる財産、請求期限を解説します。
財産分与の種類
離婚時の財産分与には、以下の3種類があります。
- 清算的財産分与
- 扶養的財産分与
- 慰謝料的財産分与
清算的財産分与は、結婚期間中に築いた財産を、それぞれの経済的な貢献度や寄与度を考慮して分ける方法です。
扶養的財産分与は、専業主婦（夫）など離婚をすると経済的に弱い立場となる配偶者が、経済的に自立できるまでの期間、もう一方から経済的援助を受けられる財産分与です。
慰謝料的財産分与は、不倫やDV（ドメスティックバイオレンス）など離婚する原因となった配偶者が、もう一方に支払う慰謝料を加味する財産分与を指します。
財産分与の対象になる財産
財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に夫婦が共同で築いた財産です。
現金や預貯金、不動産、有価証券、自動車、家具、退職金など、結婚したあとに得た金銭的な価値があるものは、基本的に財産分与の対象となります。
また、婚姻期間中に保険料を支払った生命保険や学資保険、婚姻期間中に借り入れた借金やローンなども対象です。
一方で、婚姻をする前に形成していた財産は、財産分与の対象になりません。
また、婚姻期間中であっても、相続や贈与により親族から受け取った財産（特有財産）は、財産分与の対象外となります。
財産分与の割合と請求期限
財産分与の割合は、基本的に「2分の1」です。
たとえ、夫婦のどちらかが専業主婦（夫）であっても、結婚をしたあとに築いた財産の半分を得る権利があります。
ただし、この割合は法律で明確に決められているわけではなく、2分の1に分割することが公平ではないと考えられる場合は、異なる分割割合になることもあります。
財産分与をする場合は、夫婦のどちらかがもう一方に請求をしなければなりません。
離婚時だけでなく離婚後も財産分与を請求できます。
しかし、離婚の成立から2年が経過すると、請求できる権利は消滅します。
財産分与で家を分ける方法は主に2種類
現金や預貯金などとは異なり、家はそのままでは分割が困難です。
そこで、財産分与で家を分配するときは、以下のどちらかの方法を選択するのが一般的です。
- 家を売却し、現金化してから分割する
- 一方が住み続けてもう一方は現金を受け取る
1. 家を売却し、現金化してから分割する
家を売却して現金化すると、双方が決めた割合に応じて財産を分割しやすくなります。
また、家の売却によってまとまった現金を得られるため、離婚したあとに新たなスタートを切るための資金を確保することも可能です。
家を売却する方法には「不動産会社に仲介をしてもらい、買主を探して売却する」「不動産会社に直接買い取ってもらう」の主に2種類があります。
不動産会社に家を買い取ってもらう場合、買取価格は相場の7割程度といわれています。
そのため、まずは相場と同程度またはそれ以上の価格で売却できる可能性がある仲介を先に検討するとよいでしょう。
2. 一方が家に住み続けてもう一方は現金を受け取る
家を売却せずに離婚後も一方が住み続ける場合、もう一方に対して分与割合に応じた現金を支払うのが一般的です。
例えば、子どもの通う学校を変えたくないときや、住み慣れた家を手放したくないときは、この分割方法が有効といえます。
また、離婚後に家に住まない方は、まとまった金銭を手にすることができ、離婚後の生活資金に充てることができます。
ただし、家に住み続ける方に、もう一方に多額の金銭を支払えるだけの資力がなければなりません。
また、家に住まない方に支払う金銭の額を決める際、固定資産税の納税通知書や、不動産鑑定士による査定などで、家の時価を調査する必要があります。
住宅ローンが残る家を売却する場合は完済が必要
家の住宅ローンが残っている場合、そのままでは売却できません。
住宅ローンを完済し、金融機関が家に設定している抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなったときに、債権者である金融機関が物件を差し押さえて強制的に売却し、融資金を回収できる権利のことです。
抵当権が設定されたままの家を売りに出しても、売買契約が成立しません。
そのため、売却時にローンを完済して抵当権抹消登記をする必要があります。
家の売却価格が住宅ローンの残債よりも高い「アンダーローン」であれば、ローンを完済したあとの残額を財産分与の対象とすることができます。
売却価格が残債よりも低い「オーバーローン」の場合、差額を自己資金で補てんする必要があります。
住宅ローンが残る家に離婚後も住み続ける場合の注意点
続いて、離婚後も夫婦のどちらかが住宅ローンの残る家に住み続ける場合に注意すべき点をみていきましょう。
債務者が住み続ける場合
住宅ローンの債務者が離婚後も家に住み続ける場合、引き続き同じ金額を毎月返済していきます。
また、家の価格から住宅ローン残高を差し引いた金額の半分程度を、家に住まない側に支払います。
ただし、家から出ていく側が住宅ローンの連帯保証人のままになっていると、主債務者が返済を滞納したときに金融期間から代わりに返済を命じられてしまうかもしれません。
離婚と同時に住宅ローンの連帯保証人から外れるためには、金融機関の承認が必要です。
連帯保証人から外れることを、金融機関は基本的に認めません。
そのため、資力がある別の人に連帯保証人を立てるなどの代替案が必要となります。
債務者ではない方が住み続ける場合
「収入が少なく新居の確保が難しい」「子どもが未成年である」などの理由で、住宅ローンの債務者ではない方が離婚後も家に住みたいと希望するケースも少なくありません。
しかし、この方法を選択すると、債務者が返済を長期にわたって滞納したときに、金融機関に家を差し押さえられてしまい、競売によって強制的に売却されるリスクがあります。
また、住宅ローンは自宅を購入する人のための融資であるため、債務者が家を出て行ってしまうと、契約違反となり一括返済を求められかねません。
家に住み続ける人が、債務者に代わって住宅ローンを返済する方法もありますが、名義人が異なる人の債務を負担すると贈与の問題も生じます。
他にも、債務者ではない人が家に住み続けるとさまざまな問題が生じる可能性があるため、事前に弁護士など法律の専門家や金融機関によく相談をすることが大切です。
夫婦でペアローンを組んでいる場合
夫婦で住宅ローンを組んで返済をしている場合、離婚をしても債務はなくなりません。
また、どちらか一方が家を出てしまうと、そのままでは契約違反となります。
ペアローンを1本化する方法もありますが、その場合は金融機関の審査を受けなければなりません。
ペアローンは、2人分の収入があることを前提に融資が承認されているため、単独名義への変更はハードルが高いのが実情です。
家に住み続ける方が、ローンを買い取って一本化する方法もあります。しかし、家に住み続ける人に、ローンを買い取れるだけの収入や貯蓄が必要です。
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家の財産分与に関するトラブルの対処方法
家の財産分与で揉めそうな場合は、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。
また、当事者での話し合いでは決着しそうにない場合、家庭裁判所に調停を申し立てる方法もあります。
弁護士などの専門家に相談する
財産分与をする際は、対象となる財産を特定した上で、どのように分配するのかを話し合って決めなければなりません。
また、離婚の際は、慰謝料の有無や金額、子どもの親権などの話し合いもあり、トラブルが生じる可能性が高くなります。
離婚時に夫婦間でトラブルが予想される場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士は、法律や過去の判例などをもとに専門的なアドバイスをしてくれるだけでなく、法的な争いに発展したときの手続きなどもサポートしてくれます。
協議が難航するときは家庭裁判所で調停を申し立てる
夫婦での話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てるのも1つの方法です。
調停では、調停委員があいだに入るため、スムーズに話し合いが進みやすくなります。
また、調停委員が夫婦（または元夫婦）別々に聴き取りをするため、お互いの主張を冷静に伝えることも可能です。
【まとめ】財産分与の際は家の分け方をよく話し合う
離婚時に夫婦で築いた家の財産分与には「家を売却し、現金化してから分割する」「一方が住み続けてもう一方は現金を受け取る」の2種類があります。
ただし、住宅ローンが残っている場合、離婚の際に家を売却するためには、売却代金と自己資金でローンを完済しなければなりません。
また、夫婦のどちらかが、離婚後も住宅ローンの残債のある家に住み続けたいと希望する場合は、弁護士や金融機関にも相談し、トラブルが生じないように対策を練ることが大切です。
（執筆者：品木彰）
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