家を買い替えるときのポイントは？税金やローンがあるときの注意点も解説

遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 恒吉 俊哉（つねよし しゅんや）

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宅地建物取引士

家の買い替えの基礎知識

最初に家の買い替えを検討する際に知っておきたい基礎知識をご紹介します。

売り先行と買い先行がある

家を買い替えるときは、自宅を先に売却する「売り先行」と新居を先に購入する「買い先行」のどちらかを選択するのが一般的です。

売り先行と買い先行のメリットとデメリットは以下のとおりです。

売り先行では、納得のいく条件で自宅を売却できる買い手探しを続けやすく、売却資金を新居購入に充てられるため資金計画が立てやすいです。

住宅ローンを返済中の方や手持ち資金に余裕がない方は売り先行を選ぶとよいでしょう。

ただし一時的に仮住まいでの生活となり、家賃や引越し費用などがかかることがあります。
また、仮住まいの家賃や水道光熱費などの支払いがかさみ、新居探しにあまり時間をかけられないかもしれません。

その点、買い先行では納得のいく新居を時間をかけて探しやすいでしょう。仮住まいでの生活も不要であり引越しも1回で済みます。

しかし、旧居と新居のローンを二重に抱える可能性があり、自宅の売却を急いでしまって安値で買いたたかれるリスクもあります。

旧居の売却代金を新居の購入資金に充てられないため、買い先行は住宅ローンを完済している方や金銭的余裕のある方向けの方法といえるでしょう。

住宅ローンが残る場合は完済が条件

家を買い替えるときは、原則として住宅ローンを完済する必要があります。不動産に設定される「抵当権」を解除しないと売却が難しいためです。

抵当権は、ローンの返済が滞った場合に金融機関が担保となっている不動産を差し押さえて競売により売却し、得られた代金を優先的に債権の回収に充てられる権利です。

抵当権が設定される不動産を売りに出しても、基本的に売買契約は成立しません。そのため、買い替えの際には、ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要です。

買い替えを検討する際は、ローン残高と予想売却価格を調べ、売却代金で完済が可能か確認することが重要です。

売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

家を買い替えるタイミング

家を買い替える代表的なタイミングは、以下のとおりです。

家族構成やライフスタイルが変化したとき

家族構成やライフスタイルが変化し、家に求められる間取りや立地、広さなどの条件が変わったときは、買い替えを検討する機会といえます。

例えば、結婚や出産で家族が増えたことで、住んでいた家が手狭になったときは、より広い家に買い替えたほうがよいかもしれません。

子どもが独立して家に住む人の数が減ったのであれば、床面積が小さく部屋数が少ない家に引っ越すのもひとつの方法です。

老後生活に備えて、利便性の高いエリアにある家やバリアフリーが整った住まいに買い替えるのもよいでしょう。

他にも、転勤や転職によって生活拠点が変わるときや、子どもの進学が近づきより教育環境が整ったときなどにも買い替えをする方も多くいます。

生活背景が変化したときは、より快適に暮らせる家に買い替えるべきか検討するとよいでしょう。

売れやすい時期になったとき

1年を通じて住宅がもっとも売れやすい時期は、一般的に2～3月といわれます。
転勤や進学、就職などで新生活を迎えるにあたって新居を探す人が増えるためです。

家をできるだけ高値で売却したいときは、需要が高まりやすい2〜3月に買い手を探すのもひとつの方法です。

住宅の売却には、最短でも3か月ほどかかるため、2〜3月の需要が増加するタイミングで売れるようにするためには、遅くとも12月ごろには準備を始めましょう。

家の買い替え時にかかる手数料・税金と税の優遇措置

家を買い替えるときは、売却や購入の際に手数料や税金といった諸費用の種類と金額の目安を押さえて資金計画を立てることが重要です。

ここでは、主な諸費用と税負担を軽減・先送りにできる特例を解説します。

売却時の手数料・税金

家の売却時にかかる手数料や税金は、以下のとおりです。

家を売却するときの諸費用は、売却金額の5〜7%が目安です。

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購入時の手数料・税金

家を購入する際の諸費用は以下のとおりです。

諸費用の目安は、注文住宅の場合は取得価格の10〜12%、マンションの場合は物件価格の5〜10%です。

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買い替え時の税金に関する特例

家を売ったときに生じる利益（譲渡所得）は、譲渡所得税の課税対象ですが、以下のような特例を適用できると売却時の税負担を軽減したり先送りにしたりできます。

※復興特別所得税が合算されています

特例を受けるためには、所定の要件を満たしたうえで確定申告が必要です。
家を買い替えるときは、不動産会社や最寄りの税務署などに特例の要件や申請方法を確認しておきましょう。

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家の買い替えをスムーズに進めるポイント

家の買い替えをスムーズに進める際のポイントは以下のとおりです。

買い替え特約を利用する

買い替え特約とは、所定の期日までに一定の価格で家が売れなかったときに新居の購入契約を撤回できる特約のことです。

新居の売買契約書に買い替え特約が規定されていれば、旧居が売れなかったときに違約金なしで売買契約を解除できます。

家が売れるか不安な方は、新居の売主に買い替え特約が盛り込めないか相談するのもひとつの方法です。

買い替え特約は売主側に不利な条件となるため、個人間の取引では敬遠されやすいですが、不動産会社が物件を販売している場合は応じてもらえる可能性があります。

住み替えローンを利用する

住み替えローン（買い替えローン）は、自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合に、残債の返済資金と新居の購入資金をまとめて借りることができるローンです。

住み替えローンを利用できると、ローン残債が売却価格を上回る状態でも、家を売却して住み替えることができます。

例えば、転勤や親の介護などやむを得ない事情でローン残債のある状態で住み替えが必要になったときは、住み替えローンを利用するのもひとつの方法です。

ただし住み替えローンは、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、入念に資金計画を立てたうえで利用することが重要です。

また新居の担保としての価値を上回る金額を借り入れるため、金融機関の審査は厳しい傾向にあります。

複数社に査定を依頼する

家を売却するときは、不動産会社に査定を依頼し、結果をもとに売り出し価格を設定するのが一般的です。

売り出し価格の設定を誤ると、家の売却期間が長引いたり相場よりも安い価格で売却したりするかもしれません。

しかし、不動産会社によって査定基準は異なるため、1社のみに査定を依頼しても、算出結果が相場に応じた適切な金額か判断するのは難しいでしょう。

家を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼して相場に応じた適切な売り出し価格を設定しましょう。

また、査定結果やその根拠、売却までの戦略などを聞き比べることで信頼できる不動産会社を選び、より高値で売却しやすくなります。

【まとめ】家の買い替えは計画的に進めよう

家を買い替える方法には、自宅を先に売却する「売り先行」と新居を先に購入する「買い先行」があります。

住宅ローンを返済中のときは売り先行、資金に余裕がある場合は買い先行で買い替えを進めるとよいでしょう。

また、家の買い替えでは「いかに家を高く売るか」が重要となるため、売却実績が豊富な不動産会社にサポートしてもらうことをおすすめします。
（執筆者：品木 彰）

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