ふるさと納税で節税！不動産売却で譲渡所得が発生した際の対応方法

遠鉄の不動産・中遠売買ブロック長 岸本　圭祐（きしもと　けいすけ）

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宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、カラーコーディネーター、ファイナンシャルプランナー3級

不動産売却後はふるさと納税で節税が可能？

最初に、ふるさと納税の仕組みや譲渡所得の課税方式、節税ができるといわれる理由などの基礎知識をご紹介します。

ふるさと納税の仕組み

ふるさと納税は自分が選んだ自治体に寄付をすることで、返礼品やサービスが受け取れる制度です。
寄附金額から自己負担金（2,000円）を引いた金額は、所得税と住民税から控除されます。

厳密にいえば、ふるさと納税は節税ではなくあくまで「税金の前払い」です。
とはいえ、2,000円の自己負担金で寄付先の自治体が用意する名産品などの返礼品を入手できる点はメリットといえます。

譲渡所得が発生するとふるさと納税の上限額がUP

ふるさと納税は、年収や家族の人数、子どもの年齢などの条件により控除上限額が決まっています。
年間の所得が高ければ高いほど、ふるさと納税をしたときに所得税や住民税から控除される金額は増えていきます。

不動産売却で得た利益（譲渡所得）は、所得税（いわゆる譲渡所得税）や住民税の課税対象です。

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、その年の所得が増えるため、ふるさと納税の控除上限額が増える可能性があります。
そのため、不動産売却後はふるさと納税による節税がおすすめとされているのです。

不動産売却による譲渡所得は分離課税の対象

譲渡所得は「分離課税」の対象であるため、他の所得とは分けて個別に税額が計算されます。

一方で、会社員や公務員などが得る給与所得は「総合課税」の対象であるため、事業所得や不動産所得など他の所得と合算された金額が課税対象となります。

また、分離課税は所得の種類ごとに税率が決まっているのに対し、総合課税は合計の課税所得金額に応じて税率が決まる仕組みです。

譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日時点における不動産の所有期間で決まります。

ふるさと納税の控除上限額がいくら増えるのかを把握するためには「給与所得は総合課税、譲渡所得は分離課税」と、それぞれの課税方式が異なる点を押さえることが大切です。

譲渡所得の計算方法

課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）の計算方法は、以下のとおりです。

住宅売却の場合は、不動産市場が低い時期に購入した物件でもない限り利益は出にくいでしょう。
一方で、先祖伝来の土地など取得費用が不明な場合は、売却額の5％相当を取得費とすることができます。

そのため、取得費が不明な不動産を売却すると、譲渡所得が多くなる可能性が高く、ふるさと納税の控除上限額が増えやすいといえます。

ふるさと納税の控除上限額の計算方法

不動産売却による譲渡所得が発生し「ふるさと納税」で節税する場合は、控除上限額の試算が必要です。
上限額は年収に応じて決まるので、年間収入が確定していない場合は予測を立てて計算しましょう。

ここからは「ふるさと納税」の上限額の計算方法を説明します。

1．源泉徴収票の「所得控除後の金額」を確認

「所得控除後の金額」とは、給与などの収入から各種控除を差し引いた金額で、ふるさと納税の上限額を決めるベースとなります。

前年の源泉徴収票や住民税通知書に記載された金額をもとに、おおよその金額を求めることが可能です。

源泉徴収票で所得控除後の金額を計算するときは「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を差し引きます。

なお、所得税と住民税で所得控除後の金額が異なることがある点には注意が必要です。
所得控除のうち、基礎控除や配偶者控除などは、所得税と住民税で計算時に所得から控除される金額が異なるためです。

本記事では、所得税と住民税で所得控除後の金額が同じものであるとして解説を進めていきます。

2．所得から住民税所得割額を計算

次に住民税所得割額を計算します。

所得割額は「所得控除後の金額×税率」で計算できます。
給与所得は総合課税、不動産売却による譲渡所得は分離課税の対象であるため、所得割額を算出する際の税率も異なります。

それぞれの所得割額は、以下のとおりです。

【給与所得の総合課税】
1の「所得控除後の金額」×税率10％

【不動産譲渡所得の分離課税】
不動産の所有期間によって税率が異なります。

• 短期譲渡所得（5年以下）：「所得控除後の金額」×税率9％
• 長期譲渡所得（5年超）：「所得控除後の金額」×税率5％

給与所得と譲渡所得それぞれの住民税所得割額を求めたら、それらを合計します。

3．住民税所得割額と所得税率から、ふるさと納税の控除上限額を計算

住民税所得割額の合計から、控除上限額を計算します。
控除上限額を算出する計算式は下記のとおりです。

• 控除上限額＝住民税所得割額×20％÷（90％ー所得税率×1.021）+2,000円

給与所得による総合課税と不動産譲渡所得の分離課税の両方がある場合、総合課税の所得税率が適用されます。

所得金額と税率は次のように設定されています。

（引用：国税庁）

ふるさと納税による節税効果をシミュレーション

では、譲渡所得が発生するとふるさと納税の控除上限額はどれほど増えるのでしょうか。
モデルケースをもとにシミュレーションで確認してみましょう。

モデルケースは、以下のとおりです。

住民税の所得割額を求める

住民税の所得割額を計算すると、結果は以下のとおりとなります。

• 給与所得の所得割額（税率10%）：600万円×10%＝60万円
• 譲渡所得の分離課税（税率5%）：800万円×5%＝40万円
• 合計：60万円+40万円＝100万円

ふるさと納税の控除上限額を求める

続いて、所得割額をもとにふるさと納税の控除上限額を計算します。
他の所得はなく、所得控除後の金額600万円がそのまま課税される所得金額となる場合、所得税率は20%です。

譲渡所得がある場合の控除上限額は、それぞれ以下のとおりです。

• 控除上限額
  ＝100万円×20％÷（90％ー20％×1.021）＋2,000円
  ＝20万円÷（90％－20.42％)+2,000円
  ＝20万円÷69.58％＋2,000円
  ＝約28.7万円＋2,000円
  ＝約28.9.万円

譲渡所得がない場合の控除上限額を計算すると、約17.4万円です。
そのため、不動産譲渡所得がある場合とない場合で、ふるさと納税の控除の上限額に約11.5万円（約28.9万円-約17.4万円）の差額が出ます。

なお、算出された上限額はあくまで目安に過ぎません。
限度額をより詳しく知りたい場合は、最寄りの税務署や税理士などにご相談ください。

不動産売却後のふるさと納税の流れ

不動産の売却後にふるさと納税をするときの大まかな流れは、以下の通りです。

ふるさと納税をするときは、寄付をする前に控除上限額の目安を確認すると良いでしょう。
所得税や住民税から控除が受けられる範囲内で、寄付先を選べるためです。

選んだ自治先に寄附をすると、返礼品と寄付金受領証明書が送られてきます。
その後、確定申告に必要な書類を作成し、寄付金受領証明書を添付すると、所得税の還付と住民税の減額が受けられます。

不動産売却後のふるさと納税の注意点

不動産を売却した後のふるさと納税では以下の点に注意が必要です。

ワンストップ特例制度を利用しない

ワンストップ特例制度とは、確定申告をせずに、ふるさと納税の寄付金控除を受けられる制度のことです。
「寄付金税額控除にかかる申告特例申請書」に必要事項を記入し、寄付先の自治体に送るだけで、寄付金控除が受けられます。

確定申告をする人は、ワンストップ特例制度を利用できません。
確定申告をすると、ワンストップ特例制度による申請が無効になってしまいます。

譲渡所得の確定申告をする場合、ワンストップ特例制度で申請済みの寄附分も改めて申請をしないと、ふるさと納税による控除は受けられません。

確定申告をする予定があるときは、ワンストップ特例制度を利用しない方がよいでしょう。

提出書類の紛失に注意

確定申告でふるさと納税を申告する際は、寄付先の自治体から送られてくる「寄付金の受領書（寄附金受領証明書）」が必要です。

確定申告が終わるまで、寄付金の受領書は大切に保管しておきましょう。
紛失したときは、寄付先の自治体に再発行の依頼をする必要があります。

また、寄付金の受領書の代わりに、特定事業者が発行する「寄付金控除に関する証明書」を確定申告時に添付する方法もあります。

特定事業者とは「ふるなび」や「さとふる」「楽天ふるさと納税」など、ふるさと納税のポータルサイトを運営している業者のことです。
特定事業者とポータルサイト名は、国税庁のホームページで確認できます。

寄付金控除に関する証明書は、特定事業者から郵送してもらえるほか、運営先のポータルサイトなどから電子データを取得することも可能です。

証明書の電子データは「e-Tax」というシステムを利用して確定申告をする際に活用できます。
e-Taxであれば、確定申告書や証明書などのデータを、インターネットで送信することで確定申告ができます。

マイホームを売却したときは譲渡損失（売却損）が出ても確定申告する

マイホームの売却で損失（譲渡損失）が発生したときは、所定の要件を満たすとその年の給与所得や事業所得などから、損失分を控除（損益通算）することが可能です。

損益通算によって1年間の所得が減ると、所得税や住民税の負担を軽減できます。

また、譲渡損失がその年の所得を上回っていた場合、残りを翌年以降最長3年にわたって繰り越すことが可能です。
これを、譲渡損失の繰越控除といいます。

損益通算や繰越控除を受けるためには、確定申告をしなければなりません。
加えて「令和5年12月31日までに旧居を売却して、新たにマイホームを購入する」などの要件を満たす必要もあります。

マイホームの売却で損失が発生したときは、最寄りの税務署や不動産会社にも確認のうえ、損益通算ができるのであれば確定申告をすると良いでしょう。

「3000万円特別控除」と「住宅ローン控除＋ふるさと納税」どちらがお得？

マイホームの売却の場合、発生した譲渡所得が3,000万円以下であれば「3,000万円特別控除」が受けられます。
特例を使うことで課税対象となる所得はゼロとなり、所得税と住民税もかかりません。

しかし「マイホームの買い替え」は例外で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用する場合、「3,000万円特別控除」との併用はできません。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末ローン残高に応じた控除額が、最長13年間にわたって所得税と住民税から控除されます。

そのため譲渡所得が数百万円と少ない場合には、特別控除よりも住宅ローン控除を利用するほうが、負担を抑えられるでしょう。
その場合は譲渡所得が発生するため、ふるさと納税の上限額も引き上がり控除額が増えます。

土地の売却や投資用マンションなど「3000万円特別控除」が使用できない場合は、譲渡所得がそのまま計上されるため、ふるさと納税の上限額も増えます。
相続した住宅を取り壊した後の売却などは、特別控除が使えるケースもあります。

どの控除制度を利用するかによって、ふるさと納税の節税効果も異なるため、申請前に確認しましょう。

まとめ

不動産売却で出た利益が大きく、課税対象になる場合には節税対策も視野に入れましょう。
「ふるさと納税」を活用すれば不動産売却時の節税もできます。
ただし申請の上限額が年収などの条件で決まり、売却したその年の間に寄付する必要があります。

「ふるさと納税」以外の特例が利用できるケースもありますので、まずは不動産と税金情報に詳しい不動産会社に相談しましょう。
（執筆者：品木彰）

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