売却したい物件の相場価格の調べ方

遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）

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宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士

売却予定の不動産：相場価格の手軽な調べ方

専門的な知識などがなくても手軽に不動産相場を知ることができる２つの方法をご紹介します。

物件情報サイトで条件の近い物件を調べる

簡単なのは、不動産売却情報を閲覧できるウェブサイトで、自身の売却物件に近しい条件の物件が、どのくらいの価格で公開されているかを確認する方法です。
きわめて手軽である一方、あくまで売主による　売却希望価格であり、実際に取引された金額ではないという点に注意しながら利用する必要があります。

「レインズマーケットインフォメーション」を利用する

住宅などの不動産を売買仲介する不動産会社は、すべてREINS（レインズ）というシステムにアクセスできるようになっています。
REINSとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称であり、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣に指定された組織である全国４つの指定流通機構が運営しているものです。

この情報は不動産会社の守秘義務等の関係から一般には公開されていないのですが、これを一般にも利用できる形に調整して公開しているのが「レインズマーケットインフォメーション」です。
REINSが保有する成約情報などが公開されているものなので、実際の相場を知るうえで信頼できる情報ソースになります。

売却予定の不動産：地価などの詳しい調べ方

さらに踏み込んで詳しい相場価格を知りたい方は、次の３つの指標を調べることで情報を得ることができます。

• 路線価
• 固定資産税評価額
• 公示地価や基準地価

それぞれの意味と、調べ方を説明します。

路線価

路線価（ろせんか）は、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の、1㎡当たりの評価額のこと。
課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。
単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多い。

（出典：ウィキペディア「路線価」）

道路を基準として、そこに面した土地の評価額を表したものです。
最新の相続税路線価は、国税庁の公開するウェブサイトから確認することができます。

国税庁：『財産評価基準書路線価図・評価倍率表』

土地の相場価格は、この路線価の80％程度が目安であるとされています。

固定資産税評価額

自身が所有する不動産に対して、毎年自治体から固定資産税が課せられます。
この通知のために送付される「固定資産税納税通知書」の「課税明細書」を見ることでも、相場価格を知ることができます。

明細書に記載されている「価格」「評価額」「固定資産税評価額」の欄を見ると、金額が記載されています。
この金額の約70％が、土地売却の相場価格であるとされています。

地価公示価格と基準地価格

地価公示価格とは、全国約2万6千点に定められた「標準地」の価格を国土交通省が定めるもので、地価公示法という法律に基づいて、同省の土地鑑定委員会が毎年１月１日時点の１㎡あたりの価格を調査し、同年の３月に公開しています。
特別な事情などを考慮しない場合の標準的な価格の国が定める基準といったところです。

地価公示価格とほとんど同じものですが、国ではなく各都道府県が定めた約2万2千点の「基準地」の価格を7月に調査して、9月に公表しているものが基準地価格です。

いずれも国土交通省の公開するウェブサイトから確認することができます。

国土交通省：『土地総合情報システム 不動産取引価格情報検索』

相場はあくまで相場であると知る

不動産売却価格の「相場」を知る方法をいくつかご紹介しましたが、いずれの方法を利用する場合も注意したいのが、「相場はあくまで相場にすぎず、実際の価格とは異なると理解する」ということです。

相場や標準額は一定の基準で調べることができますが、実際の売買にはそこにさまざまな定性的な要素が絡み、最終的な価格が決められていきます。
相場価格だけに振り回されないようにしましょう。

まとめ

売却を担う不動産会社の仲介力や交渉力、エリアに対する得意不得意による最終的な売却価格の差は大きいため、どの不動産会社をパートナーに選ぶかによって、売却価格はかなり変わってくることになります。
販売力があり、地場のネットワークに強く、信頼できる不動産会社を選ぶことが、不動産を高く売る一番の近道です。
自身である程度調べたあとは、まず不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

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