収入の減少などで住宅ローンの負担が重くなり、月々の返済が滞ったり借金を重ねたりしてしまうと、最終的に自己破産をしなければならないと思うかもしれません。
しかし住宅ローンの負担から解放されるための方法は、自己破産だけではありません。
生活への影響を少なくしつつ住宅ローンの負担を軽くするには、任意売却という方法もあります。
そこで今回は、任意売却と自己破産についてわかりやすく解説していきます。
遠鉄の不動産・浜松ブロック長
石岡 靖雅（いしおか やすまさ）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、家族信託コーディネーター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
任意売却と自己破産の違い
まずは任意売却と自己破産の違いについて簡単に解説します。
任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関などの債権者の同意を得たうえで、住宅ローンを組んで購入した不動産を売却し、その代金を住宅ローンの返済に充てる手続きです。
自己破産とは、住宅ローンや消費者金融への返済など、抱えている債務の弁済が困難になった場合に、裁判所に申し立てて債務の弁済を免除してもらう手続きです。
自己破産せず任意売却で解決する方法
自己破産が認められれば住宅ローンの返済が免責されます。
しかし住宅ローンを組んで購入した不動産だけでなく、価値のある自動車や貴金属など、多くの財産を手放さなければなりません。
一方、自己破産をせずに任意売却だけをした場合は、手放さなければならないのは住宅ローンで購入した不動産だけなので、他の財産を処分せずに生活を続けられます。
ただし任意売却が成功して不動産を売却できても、多くの場合は返済しきれない残額が残ります。
そもそも債務者はローンの返済が困難なため任意売却に至っています。
従来の返済プランを維持するのは、難しいでしょう。
そのため多くの債権者は、残額の返済について柔軟に対応してくれるのが一般的です。
売却後に残債があっても、債権者との交渉次第で自己破産を避けられる可能性もあります。
任意売却と自己破産のタイミングは？
任意売却と自己破産の両方を実行する場合に、自己破産の手続きの流れの中において、どのタイミングで任意売却をすべきかを解説します。
自己破産の申し立て前に任意売却を
任意売却をするベストなタイミングは、自己破産の申し立てをする前です。
その理由は、不動産を所有したまま自己破産をすると「管財事件」になる可能性が高いからです。
管財事件は20～50万前後の高額な費用が発生し、手続きにも半年～1年ほどの時間がかかります。
一方、不動産を所有していない状態で自己破産をすると「同時廃止事件」として処理されるのが一般的です。
同時廃止事件の場合、費用は2～3万円が目安で、手続きの期間も数か月と管財事件よりも短いことが特徴です。
自己破産の申し立てをする前に任意売却をして、手持ちの不動産を処分しておけば、費用が安く手続きに時間もかからない「同時廃止事件」となる可能性が高まります。
自己破産の手続き中でも任意売却は可能
任意売却をせずに自己破産の手続きを開始した場合でも、任意売却を諦める必要はありません。
自己破産の手続きとして不動産が処分される前であれば、手続き中でも任意売却ができるからです。
ただし不動産を処分せずに自己破産を開始してしまうと、管財事件になって費用や手続きの負担が重くなりがちなので注意しましょう。
任意売却のメリット
ここからは任意売却をするメリットを解説していきます。
市場価格に近い金額で売却できる
任意売却では、市場価格に近い金額で不動産を売却できる可能性が高いです。
競売は「内部見学ができない」「検討時間が短い」「物件の欠陥は買受人が対応する」など、買主にとって不利な条件で売り出されます。
そのため販売価格も安くなりがちです。
任意売却は一般的な不動産売却と同じ方法で買主を探すので、競売と比較して高い金額で不動産を売却できる可能性があります。
できるだけ高い金額で売却できれば、住宅ローンの残債の負担も軽くなります。
費用の持ち出しが不要
不動産を売却するには、登記費用、仲介手数料、測量費用などの諸費用がかかるのが一般的です。
住宅ローンの返済が難しいことを理由に不動産を売却する場合、もともと手持ちの資金に余裕がないのが通常です。
諸費用を自力で捻出するのは大きな負担になるでしょう。
任意売却の場合、債権者との交渉次第で登記費用や仲介手数料などの諸費用は、売却した代金から支出できます。
諸費用を支払うために別途資金を用意する必要がないので、少ない負担で不動産を売却しやすくなります。
計画的に売却できる
任意売却は自分の意思で計画的に売却できるのが特徴です。
どの程度の価格で不動産を売却したいか、どのタイミングで引っ越しをするかなど、ある程度計画的に進められるでしょう。
一方で競売にかけられた場合は、強制的に自宅を処分されます。
競売の手続きが終了したら退去しなければなりませんが、退去日などを自分で設定できません。
プライバシーが守られる
任意売却はあくまで一般市場において不動産を売却するので、競売と比較してプライバシーの保護の度合いが高いのが特徴です。
売却活動自体は一般的な不動産売却の場合と変わらないので、近所の方などに「住宅ローンの滞納が原因で不動産を処分せざるを得なくなった」と知られる心配が少ないでしょう。
競売にかけられると、不動産に関する情報が競売物件を取り扱う情報サイトに掲載されます。
公開されるのは不動産の住所、外観や室内の写真、最寄りの交通手段などです。
不動産の住所や外観が掲載されることで、親族や近所の方などに競売にかけられていることを知られるリスクが高くなります。
任意売却のデメリット
任意売却は「数か月住宅ローンの滞納が続いている」という場合に実行されます。
メリットは多いものの、住宅ローンを3か月以上滞納すると、滞納したことが信用情報機関に登録されてしまう可能性が高くなります。
信用情報機関に滞納の記録がついてしまうと、7年程度はローンの借り入れやクレジットカードの作成が困難になりますので、注意しましょう。
自己破産のメリット
自己破産のメリットは、免責が認められればほとんどの債務の支払いが免除されることです。
住宅ローンだけでなく、消費者金融からの借り入れやクレジットカードのリボ払いの残額など、多くの借金を返済しなくてもよくなります。
任意売却は不動産の売却代金で住宅ローンを返済しますが、支払いきれなかった分は債務として残ります。
自己破産は債務自体が免除されますが、任意売却は債務自体は免除されない点で異なります。
ただし、自己破産でも全ての債務が免責されるわけではありません。
住民税などの税金、社会保険料、公共の水道代、養育費、故意または重大な過失による損害賠償などは、自己破産をしても支払う必要があります。
自己破産のデメリット
自己破産の大きなデメリットは、所有していた財産のほとんどを手放さなければならないことです。
自己破産をすれば住宅ローンの支払いからは解放されますが、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければなりません。
さらにマイホームだけでなく、車や貴金属など、99万円以下の現金や20万円を超えない価値のもの以外の財産はほとんど処分されます。
まとめ
自己破産をすると住宅ローンなど多くの債務の支払いが免除されます。
しかしローンを組んで購入した不動産だけでなく、高価な財産のほとんどを手放さなければなりません。
任意売却は住宅ローンを組んで購入した不動産を売却するだけなので、他の財産は手放さずに生活の立て直しを図れます。
住宅ローンの負担がなくなりな、他の債務をなんとか弁済できなそうな場合には、自己破産の手続きをする前に任意売却を検討してみましょう。
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