家を売りたいと考えたとき、まず気になることは「売却額」ではないでしょうか。
およその売却額を知るには査定が必要ですが、そもそも「査定ってどうやるの？」「どんな準備が必要？」など、わからないことが多いかもしれません。
今回は査定の方法や事前準備について解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
不動産の査定方法は3つ
不動産のおもな査定方法は、次の3つです。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
売却する家がマンション・戸建てのいずれかにより、査定方法は異なります。
マンションの査定は、取引事例比較法を用います。
戸建ての場合は建物部分は原価法、土地部分は取引事例比較法で査定することが一般的です。
| 物件種別 | 主な評価方法 | |
| 戸建て（※） | 建物 （新築・中古） |
原価法 |
| 土地 | 取引事例比較法 | |
| マンション（新築・中古） | 取引事例比較法 | |
（参考：国土交通省＜参考資料＞）
3つの査定方法について、詳しくみていきましょう。
取引事例比較法
取引事例比較法は、過去の取引価格を参考に査定をする方法です。
まず査定をする不動産とよく似た物件について、取引事例を収集します。
事例価格を参考にしながら、現在の市場にあった価格へと時点修正します（不動産投資が目的などの事例は除く）。
およその査定額がでたら、事例物件の価格に対して事情補正をおこないます。
駅からの距離や築年数、建物の方角や間取り、室内の使用状況などを考慮したうえで最終的な販売価格を決定します。
原価法
原価法は、まず対象物件を取り壊したと仮定します。
そして同じ建物を再建築した際の原価をもとに、販売価格を算出する方法です。
再建築した家の原価から、築年数に応じた減価償却分を差し引いて原価修正をおこないます。
原価法は、戸建ての建物部分によく用いられる査定方法です。
収益還元法
収益還元法は、対象の不動産が「将来生み出すであろう予測収益」をもとに、販売価格を算出する方法です。
おもに投資用物件の査定に用いられ、一般住宅の売買で使用するケースは少ないでしょう。
不動産売却の査定前に準備しておくこと
正確な査定のためには、事前準備が大切です。
物件の査定を依頼する前に、次の項目について確認しておきましょう。
必要書類の用意
不動産の査定には「簡易査定」と「訪問査定」があります。
およその査定額を知りたいときは簡易査定、売却に向けて正確な金額を知りたいときは訪問査定がおすすめです。
それぞれの査定について、揃えておきたい書類は次のとおりです。
簡易査定
- 登記簿謄本
- 公図
- 測量図
- 建物の図面
訪問査定
訪問査定では簡易査定の書類に加え、次の書類があればスムーズです。
【本人確認の書類】
- 身分証明書
【権利関係確認の書類】
- 登記済権利証（または登記識別情報）
- 売買契約書
【建物に関する書類】
（戸建て）
- 建築確認済証
- 建築設計図書・工事記録書
- 土地測量図・境界確認書
（マンション）
- マンション管理規約
- 修繕積立金・管理費などマンション維持費関係書類
（戸建て・マンション共通）
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
査定そのものは、書類がなくてもできるケースもあります。
しかし売却手続きとなると、さまざまな書類が必要です。
準備する書類については、事前に不動産会社や仲介業者に確認しましょう。
修繕が必要な場所を確認
査定を依頼する際は、修繕が必要な個所について確認しておきましょう。
建物の不具合は査定額に影響します。
簡単に修繕できる部分については、可能な範囲で手直しをしておけば査定価格の下落を防げます。
ただしリフォーム費用がかかる場合は無理に修繕せず、現状のままにしておきましょう。
【戸建て・土地の場合】境界線を確認
戸建てや土地については、隣地との境界線が重要です。
境界線がはっきりしていないと正確な査定ができないため、境界確認書を準備しておきましょう。
売買契約へと進むと、境界線を明確にする必要があります。
境界を確認できるものがない場合は、専門家に測量を依頼することになります。
【マンションの場合】管理費・修繕積立金に滞納がないかを確認
マンションの場合は、管理組合に管理費や修繕積立金を納めているケースがほとんどです。
管理費などを滞納していると、査定額に影響することがあります。
査定の前に、滞納金はないか確認しておきましょう。
売却相場を確認
不動産の査定を依頼するときは、相場について知ることも大切です。
不動産は物件によって立地や築年数などの条件が異なるため、販売価格もさまざまです。
査定額が適切かどうかの目安を持っておきましょう。
次の3つの方法を参考にしながら、事前に相場をチェックします。
1. 不動産ポータルサイトを検索
不動産ポータルサイトには、さまざまな物件情報が掲載されています。
不動産ポータルサイトで周囲の不動産情報を検索すれば、対象物件の相場がわかります。
ただし掲載されている価格は、売主が希望する販売価格です。
あくまで参考価格であり、実際の取引額ではない点に注意しましょう。
2. レインズマーケットインフォメーションを活用
不動産を仲介・売買する会社は、国土交通省が管理するREINS（Real Estate Information Network System：不動産流通標準情報システム）というサイトにアクセスできます。
REINSでは、リアルタイムに全国の物件情報を閲覧できます。
しかし事業者のみの会員登録制で、個人のアクセスは許可されていません。
そこで活用したいのが「レインズマーケットインフォメーション」です。
レインズマーケットインフォメーションでは、REINSに掲載されている情報の一部を一般公開しています。
直近1年間の成約物件について、所在地や駅からの距離、専有面積や間取り、平米単価や用途地域などが一覧化されています。
直近2年間の成約価格・平米単価・専有面積の平均値の推移や、間取り別・築年別件数の推移などもグラフで確認できます。
3. 不動産会社に相談
物件の相場を知るには、不動産会社に相談するのもよいでしょう。
不動産の相場は、周辺環境によっても変動します。
例えば「近くに大型商業施設ができる」「新しく道路が開通するため利便性がよくなる」などの場合、相場は上昇することが考えられます。
地域に精通する不動産会社は、近隣情報を熟知しています。
そのため、精度の高い査定が可能です。
不動産査定の前にリフォームやハウスクリーニングは必要？
物件価値を上げるため、査定前に「リフォームやハウスクリーニングをするべき？」と思うかもしれません。
結論から言うと、査定前の大掛かりな修繕は不要です。
売却時の状態は、よいに越したことはないでしょう。
しかし修繕にかけた費用分が査定額に上乗せされるわけではありません。
また近年は、中古物件のリノベーションが人気を集めています。
そのためリフォームをしないほうが、買い手が見つかりやすいケースもあります。
修繕の要・不要については自己判断せず、不動産会社にアドバイスをもらいましょう。
不動産会社によって査定額が異なる理由
同じ物件でも、不動産会社によって査定額が異なることがあります。
理由は「参考にする取引事例が違うため」です。
査定をするときは、査定の対象物件と「似たような物件」の情報を収集します。
しかしどのような家を「似たような物件」として選択するかは、不動産会社や営業担当者の判断によります。
不動産売却を成功させるためには、査定は1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼することが大切です。
まとめ
不動産の査定方法は、マンションか戸建てかによって異なります。
査定自体に必要書類はありませんが、可能な範囲で書類をそろえておくと査定の精度は高くなります。
査定前に大規模な修繕をしても、その分査定額が上がるとは限りません。
査定前はハウスクリーニングやリフォームはせず、費用がかからない簡単な修繕にとどめましょう。
不動産の査定額は、参考にする取引事例によって異なります。
査定の際は、複数の不動産会社に依頼をしましょう。
（執筆者：茶谷利津子）
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