一般的に住宅ローンの返済は長期にわたります。
そのためローン完済前であっても「離婚という選択をせざるを得なかった」というご夫婦もいるでしょう。
住宅ローンの返済中に離婚する場合、自宅は夫婦の大切な共有財産です。
その一方でローン完済前の場合は、トラブルのもとになる可能性もあります。
今回は住宅ローン返済中に離婚した場合、自宅の取り扱いについてどのような確認事項があり、どのような対応方法があるのか解説します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき）
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
住宅ローン返済中の離婚で確認すべきこと
夫婦が協力して築いた財産は夫婦のものです。
離婚によって婚姻関係を解消する場合には当該財産をそれぞれに分配する必要があり、これを財産分与といいます。
住宅ローン返済中の自宅も財産分与の対象となるため、下記の事項を確認することが大切です。
不動産の名義
不動産の名義とは不動産の所有権のことです。
不動産登記簿に所有権者として登記されている人が、当該不動産の名義人ということになります。
自宅が財産分与の対象となる場合、土地と建物が誰の名義になっているのかは重要な確認事項です。
不動産の価格
不動産の価格は一定ではありません。
基本的に建物は経年に伴い価値が落ちていきます。
設備も古くなり、使用によって摩耗します。
土地についても需要と供給のバランスによって価格が変動します。
そのため離婚の時点では、自宅を購入したときとは異なる価格になっている可能性が高いのです。
とくに離婚に伴い自宅を売却する場合は、価格の確認は非常に大切です。
住宅ローンの債務者・連帯保証人
住宅ローンの債務者とは、金融機関から住宅ローンによる融資を受け、返済する義務を負う人のことです。
連帯保証人とは、住宅ローンの債務者が返済できなくなってしまった場合に債務者に代わって返済する責任を負う人を指します。
最近では連帯保証人不要で住宅ローンを利用できるケースが多くなっていますが、離婚の際は改めて連帯保証人の有無を確認しましょう。
例えば夫がローンの債務者、妻が連帯保証人になっている場合、離婚をしたとしてもその責任が消える訳ではありません。
夫がローンを滞納すると、離別したとしても元妻が返済する責任を負うことになります。
住宅ローンの残高
住宅ローンの残高は、借入額、金利、返済方法などによって条件が異なるので、住宅ローンを利用した金融機関で残高を確認するようにしましょう。
特に住宅ローンの残高が不動産の価格よりも低いのか（アンダーローン）、それとも高いのか（オーバーローン）は、離婚時の財産分与の方法に大きな影響を与えます。
離婚後も一方が自宅に住み続ける場合
住宅ローンの返済中に離婚した夫婦の一方が自宅に住み続ける場合、自宅の名義人や離婚後にも続く住宅ローンの返済をどうするのかは重要な問題です。
ここからは夫が不動産の名義人、住宅ローンの債務者であるケースで解説します。
夫が住み続ける場合
このケースでは、夫が自分名義の自宅に住み続け、住宅ローンを返済するので、問題となるような点はありません。
しかし妻が住宅ローンの連帯保証人となっている場合には、注意が必要です。
夫の返済が滞った場合、離婚した妻が返済の責任を負うことになるからです。
妻としては自宅を手放すことと同じなので、離婚と同時に「連帯保証人から外れたい」と考えるでしょう。
しかし連帯保証人から外れることは、簡単ではありません。
住宅ローンによる融資を行った金融機関が、連帯保証人を外すことを基本的に認めないためです。
連帯保証人から外れるためには「別の資力のある連帯保証人をたてる」など金融機関が了承する代替案などの提示が必要です。
また他の金融機関に借り換えをすることで、返済中の住宅ローンを完済してしまうという方法もあります。
連帯保証人から外れない限りは、妻にも住宅ローン返済の責任があるので、離婚の際には十分に話し合っておきましょう。
妻が住み続ける場合
妻が住み続ける場合には、住宅ローンと自宅の名義が問題となります。
住宅ローンが夫の名義の場合
住宅ローンを夫の名義のままにしておく場合には、基本的には夫が返済を続けます。
しかし自分が住んでいない住宅ローンを払い続けるモチベーションを保つのは、夫にとっても大変なことです。
離婚後に夫が返済をやめてしまうケースも少なくありません。
夫の返済が滞った場合、妻が連帯保証人であれば返済の責任を負うことになります。
妻が連帯保証人でなければ返済を求められることはありません。
しかし夫の返済滞納が続くと、競売によって自宅が強制売却され、妻は自宅に住み続けられなくなります。
妻が夫に代わって返済することもできますが、夫名義の住宅ローンの返済を妻がすることになるため、贈与の問題も発生します。
住宅ローンは原則、自宅として利用する人のための融資であることから、住宅ローンの名義人である夫が自宅を出ていくと、契約違反となり一括返済を求められる可能性もあります。
さらに住宅ローンの名義が夫であると、財産分与で妻が自宅を取得しても、自宅の名義変更を金融機関は基本的には認めません。
金融機関に黙って名義変更をした場合には、契約違反となるリスクがあります。
このようにローンの債務者以外が自宅に住み続ける場合は、多くの問題が発生します。
トラブルを避けるためには、法律の専門家、金融機関への相談を行う必要があるでしょう。
住宅ローンの名義を妻に変更した場合
住宅ローンの名義を妻に変更できれば、自宅の居住者と住宅ローンの債務者が同一人となります。
自宅の名義も妻に変更できますので問題はほとんど解消します。
しかし住宅ローンの名義変更が認められるためには、妻の年収、勤続年数、返済負担率、健康状態など返済能力について金融機関の審査に通ることが必要です。
審査に通らない場合は、連帯保証人を立てたり、他の金融機関への借り換えを検討したりすることもあります。
離婚時に自宅を売却する場合
住宅ローン返済中の離婚には、自宅とお金に関してさまざまな問題が生じます。
このような問題や将来のトラブルを避けるために、自宅を売却する方も多くいます。
住宅ローン返済中の自宅の売却方法は、アンダーローンかオーバーローンかで異なります。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の価格を下回っている状態です。
この場合には自宅の売却金額で住宅ローンの一括返済が可能なため、問題なく自宅を売却できます。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が自宅の価格を上回っている状態です。
オーバーローンの場合には、自宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
足りない分を手持ち資金などで返済しなければ、金融機関は自宅の売却を認めてくれません。
しかし住宅ローンの返済が困難なケースや、離婚によって世帯収入が減るというケースなどであれば、任意売却という選択肢があります。
任意売却とは？
任意売却とは「数か月住宅ローンの滞納が続いている」というような場合に、住宅ローンの融資を行った金融機関などの債権者の合意を得ることで、住宅ローンの残っている不動産を売却する方法です。
この方法により離婚の際に住宅ローン返済中の自宅も、売却可能になります。
任意売却のメリット
任意売却のメリットとして、下記があげられます。
- 競売よりも高く売れる
- 計画的に売却を進められる
- 費用の持ち出しが不要
- プライバシーが守られる
任意売却のデメリット
任意売却の主なデメリットは、住宅ローンを3か月以上滞納することによって、信用情報機関に登録される可能性があることです。
登録期間中はクレジットカードの作成やローンを組むことができなくなります。
信用情報以外にも、任意売却を行う際は、いくつか注意点があります。
任意売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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まとめ
離婚という選択をした場合に、住宅ローン返済中の自宅があると、解決すべき問題が多く発生します。
そのため法律の専門家や、金融機関などの債権者も交えた話し合いが必要になります。
また離婚後も滞納のリスクなど、不安を抱えながら生活するケースもあるでしょう。
トラブルを回避するために、任意売却を含め自宅の売却を選択肢のひとつとして検討してみるというのはいかがでしょうか。
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